Affitti brevi, l’Ue prepara nuove regole contro il caro-casa

🌐 Affitti brevi, l’Unione europea prepara una stretta nelle zone dove l’emergenza abitativa è più grave: con l’Affordable Housing Act le autorità locali potranno introdurre limiti agli alloggi turistici se saranno presenti precisi indicatori di “stress abitativo”.

Il mercato degli affitti brevi entra in una nuova fase in Europa. La Commissione europea ha presentato l’impostazione dell’Affordable Housing Act, il provvedimento con cui Bruxelles punta a intervenire anche sull’impatto delle locazioni turistiche nelle aree in cui trovare una casa è diventato sempre più difficile e costoso.

Non si tratta, almeno per ora, di un divieto generalizzato degli affitti brevi e nemmeno di una stretta uniforme valida allo stesso modo in tutti i Paesi dell’Unione. Il principio scelto dalla Commissione è diverso: individuare le aree realmente sottoposte a pressione abitativa e lasciare alle autorità competenti la possibilità di intervenire in modo mirato.

È una distinzione importante, perché sposta il baricentro della nuova politica europea dal singolo appartamento alla situazione complessiva di un determinato territorio. La Commissione aveva già inserito nel Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile l’obiettivo di affrontare il fenomeno degli affitti brevi nelle aree caratterizzate da stress abitativo, cercando allo stesso tempo di preservare i benefici economici legati al turismo.

Affitti brevi, che cosa cambia con l’Affordable Housing Act

Il punto centrale della proposta è il concetto di “stress abitativo”.

Non sarà sufficiente sostenere che in una determinata città gli affitti sono aumentati o che il turismo è particolarmente intenso. Per poter giustificare nuove limitazioni, le amministrazioni dovranno dimostrare, attraverso dati e indicatori, che il mercato abitativo locale è effettivamente sottoposto a una pressione significativa e che il problema rischia di persistere.

Tra gli elementi considerati rientra innanzitutto il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito disponibile pro capite. Uno dei parametri indicati guarda in particolare a una situazione nella quale il prezzo medio di vendita di una casa equivale ad almeno otto anni di reddito disponibile.

Ma il livello raggiunto dai prezzi non sarà l’unico elemento da valutare.

Dovrà essere considerata anche l’evoluzione del rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi nell’arco degli ultimi dieci anni. In altre parole, le autorità dovranno capire non soltanto quanto costa oggi una casa rispetto alle possibilità economiche dei residenti, ma anche quanto rapidamente si è ampliato il divario nel tempo.

A questo si aggiunge un terzo criterio decisivo: la prospettiva futura. Se, senza l’intervento previsto, è improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi, l’area potrà essere considerata sottoposta a una condizione di pressione abitativa tale da giustificare misure specifiche.

La proposta europea considera inoltre altri elementi, tra cui crescita della popolazione e andamento della domanda e dell’offerta di abitazioni.

Non una stretta uguale per tutti: decidono i territori

È probabilmente questo l’aspetto destinato ad avere le conseguenze più concrete.

L’Unione europea non sembra voler stabilire un numero massimo di giorni valido indistintamente da Lisbona a Milano, da Parigi a Barcellona o da Roma a Praga. L’impostazione è quella di creare un quadro comune di riferimento, lasciando poi spazio alle decisioni nazionali e locali.

Questo significa che una città con un mercato immobiliare particolarmente sotto pressione potrebbe adottare restrizioni più severe rispetto a un territorio nel quale gli affitti sono stabili e l’offerta abitativa è sufficiente.

La logica è quella della proporzionalità: le misure dovranno essere motivate dai dati, limitate alle zone interessate e orientate a risolvere il problema senza introdurre restrizioni sproporzionate.

Tra le possibilità contemplate rientrano anche limiti quantitativi al numero di alloggi destinabili agli affitti brevi oppure regole che consentano agli operatori già attivi di continuare l’attività alle condizioni previste, attraverso meccanismi di tutela delle attività esistenti.

Perché Bruxelles interviene sugli affitti turistici

Dietro la proposta c’è una questione molto più ampia del solo mercato delle case vacanza.

In molte destinazioni europee, soprattutto nelle grandi città e nei centri ad alta attrattività turistica, la crescita delle locazioni di breve durata ha alimentato un confronto acceso sul rapporto tra turismo e diritto all’abitazione.

Un appartamento destinato prevalentemente ai turisti può infatti sottrarre una parte dell’offerta al mercato residenziale tradizionale. Ma stabilire quanto questo fenomeno incida realmente sui prezzi non è semplice: il mercato immobiliare è influenzato contemporaneamente da costruzioni insufficienti, crescita della popolazione, investimenti, seconde case, disponibilità di terreni, regolamenti urbanistici e andamento dei redditi.

La stessa Commissione europea considera infatti gli affitti brevi soltanto uno degli elementi di una crisi abitativa molto più complessa. Nel Piano europeo presentato nel dicembre 2025 Bruxelles ha sottolineato che negli ultimi dieci anni i prezzi delle abitazioni nell’Ue sono aumentati in media di oltre il 60%, mentre gli affitti sono cresciuti di oltre il 20%.

Il problema, quindi, non può essere risolto semplicemente eliminando gli appartamenti turistici.

Case più care, ma anche poca offerta

La partita europea si gioca soprattutto sul rapporto tra domanda e offerta.

Se in una città arrivano nuovi residenti, aumentano gli studenti, cresce l’occupazione o il turismo registra un forte sviluppo, la domanda di abitazioni sale. Se nello stesso periodo vengono costruite poche nuove case, il mercato tende a diventare più competitivo e i prezzi possono aumentare.

È per questo che l’Affordable Housing Act si inserisce in un programma più ampio.

Bruxelles sta lavorando anche sulla semplificazione delle procedure edilizie, sulla disponibilità di terreni, sugli investimenti nell’edilizia accessibile e sulle politiche abitative nazionali. La Commissione ha già annunciato un pacchetto di semplificazione per il 2027 con l’obiettivo di ridurre costi e ritardi che ostacolano la costruzione di nuove abitazioni.

La filosofia è quindi duplice: limitare gli effetti delle locazioni brevi dove rappresentano un problema documentato e, contemporaneamente, aumentare l’offerta abitativa.

Cosa rischiano i proprietari di appartamenti turistici

Per i proprietari la novità più importante è che non esiste, al momento, un nuovo divieto automatico valido in tutta l’Ue.

L’eventuale introduzione di limiti dipenderà dalla classificazione dell’area e dalle decisioni delle autorità competenti. Questo rende fondamentale la dimensione locale.

In una zona riconosciuta come particolarmente sotto pressione potrebbero arrivare tetti quantitativi, restrizioni sull’uso turistico o regole specifiche per le nuove attività. In altre aree, invece, gli affitti brevi potrebbero continuare a essere gestiti secondo le normative già esistenti.

Per chi possiede un immobile destinato alle locazioni turistiche, dunque, la nuova normativa europea non significa necessariamente che l’attività debba cessare. Significa soprattutto che le regole potrebbero diventare più stringenti nei mercati immobiliari considerati maggiormente in difficoltà.

In Italia il tema si inserisce in un quadro nel quale esistono già obblighi specifici per le locazioni brevi e turistiche. Il Codice identificativo nazionale (CIN) è obbligatorio per le categorie interessate e le sanzioni della disciplina nazionale sono applicabili dal 2 gennaio 2025.

L’obiettivo è evitare divieti indiscriminati

Uno dei passaggi più delicati della proposta europea riguarda proprio l’equilibrio tra tutela della casa e tutela dell’economia turistica.

Le piattaforme di affitto breve rappresentano infatti una componente importante dell’offerta ricettiva europea e generano reddito per numerosi proprietari e operatori. Una politica troppo rigida potrebbe avere conseguenze anche sulle destinazioni che dipendono fortemente dal turismo.

Per questo Bruxelles punta su misure mirate, proporzionate e non discriminatorie, anziché su una cancellazione generalizzata delle locazioni brevi.

La proposta arriva inoltre dopo l’introduzione di nuove regole europee sulla condivisione dei dati relativi agli affitti di breve durata. Dal maggio 2026 le piattaforme devono fornire alle autorità informazioni che consentano di monitorare meglio gli annunci e verificare il rispetto delle normative.

Il passaggio è fondamentale: prima si costruisce una base dati più solida, poi si individuano le zone realmente in difficoltà e infine si valutano le restrizioni.

Cosa succederà ora

L’Affordable Housing Act non è ancora una legge definitiva. La proposta dovrà affrontare il normale percorso legislativo europeo, con il confronto tra Stati membri e Parlamento europeo prima dell’eventuale approvazione.

Questo significa che il testo può ancora cambiare e che tempi e modalità di applicazione non sono ancora quelli di una normativa già entrata in vigore.

Per città come Parigi, Barcellona e Venezia, che da anni affrontano il problema della pressione turistica e delle locazioni di breve durata, il nuovo quadro europeo potrebbe comunque rappresentare un passaggio importante. Non perché Bruxelles imporrà direttamente un unico modello, ma perché potrebbe fornire alle amministrazioni una base comune per motivare e difendere le proprie decisioni.

La vera novità, in definitiva, è proprio questa: l’affitto breve non viene considerato problematico in assoluto. Diventa un possibile fattore da regolamentare quando si inserisce in un mercato abitativo già fortemente compromesso.

Affitti brevi, la nuova linea europea parte dai dati

Il messaggio politico dell’Unione è quindi piuttosto netto: non basta vietare, bisogna dimostrare perché una restrizione è necessaria.

Prezzi delle case rispetto ai redditi, evoluzione nell’ultimo decennio, prospettive per i prossimi tre anni, andamento demografico e rapporto tra domanda e offerta saranno gli elementi destinati a pesare sulle future decisioni.

È un cambio di approccio significativo. Il confronto sugli affitti brevi non sarà più soltanto una battaglia tra proprietari, residenti, piattaforme e operatori turistici, ma sempre più una questione di politica abitativa basata su indicatori verificabili.

E per milioni di persone alle prese con prezzi e canoni sempre più difficili da sostenere, la domanda decisiva resterà una sola: se una città diventa troppo costosa per chi ci vive, quanto spazio deve ancora essere lasciato alla casa destinata ai visitatori?

La risposta, secondo la nuova impostazione europea, non sarà uguale ovunque. Ma nelle zone dove lo stress abitativo sarà dimostrato dai dati, le amministrazioni avranno strumenti più forti per intervenire.