Crisi abitativa, FIMAA sfida l’Ue: «Basta regole uguali»

La casa divide l’Europa: il rischio delle restrizioni generalizzate

L’obiettivo di rendere le abitazioni economicamente accessibili è condivisibile. Ma trasformarlo in un insieme di limitazioni uniformi rischia di aggravare proprio i problemi che si vorrebbero risolvere.

È la posizione espressa il 22 ottobre 2026 da Maurizio Pezzetta, vicepresidente vicario di FIMAA Italia-Confcommercio, durante l’audizione alla Commissione Politiche dell’Unione europea della Camera.

Il tema riguarda le prospettive di regolamentazione del mercato abitativo attraverso l’Affordable Housing Act.

La Federazione sostiene che le misure debbano nascere dall’analisi concreta delle condizioni territoriali.

Un mercato come Milano non può essere disciplinato ignorando le differenze con un piccolo Comune dell’Appennino.

Prezzi, redditi e affitti: perché un solo parametro non basta

Uno dei punti controversi riguarda la definizione delle aree sottoposte a stress abitativo.

Secondo FIMAA, misurare il disagio attraverso il rapporto tra prezzo delle case e reddito delle famiglie non è sufficiente.

Devono essere considerati anche andamento dei canoni, abitazioni inutilizzate, pressione turistica, dinamiche demografiche e disponibilità effettiva di alloggi.

Una città universitaria con una forte domanda di stanze presenta difficoltà diverse da una località balneare frequentata prevalentemente nei mesi estivi.

Intervenire allo stesso modo su mercati così differenti potrebbe ridurre ulteriormente la disponibilità di immobili, senza garantire un aumento delle locazioni residenziali.

Il paradosso italiano degli immobili inutilizzati

FIMAA richiama una stima di circa 9,5 milioni di immobili vuoti, dei quali almeno 5,5 milioni potrebbero teoricamente essere recuperati per fini abitativi.

Si tratta di una valutazione della Federazione, non di una misura della disponibilità immediata di alloggi sul mercato.

Una parte degli immobili potrebbe trovarsi in territori con domanda limitata, essere priva delle condizioni necessarie per l’utilizzo oppure richiedere investimenti rilevanti.

Il dato, tuttavia, solleva un interrogativo: perché concentrare il dibattito sulle restrizioni senza affrontare con altrettanta determinazione le difficoltà che ostacolano l’immissione sul mercato delle abitazioni inutilizzate?

Affitti brevi e seconde case nel mirino

Secondo le stime citate dalla Federazione, in Italia gli immobili utilizzati per le locazioni brevi sarebbero circa 600mila.

L’incidenza nazionale sarebbe relativamente contenuta, ma il peso locale può risultare molto più elevato nelle destinazioni turistiche e nei quartieri ad alta domanda.

FIMAA ritiene che eventuali limitazioni debbano essere proporzionate e fondate su dati territoriali.

La preoccupazione riguarda anche la possibilità che le misure incidano su seconde case, immobili ereditati e investimenti non destinati ad abitazione principale.

La questione non è negare i problemi creati dalla concentrazione degli affitti turistici in alcune zone, ma evitare che situazioni locali particolarmente critiche diventino il presupposto di restrizioni generalizzate.

Regolamento o direttiva: la richiesta al Governo italiano

FIMAA contesta anche l’eventuale ricorso a un regolamento direttamente applicabile, chiedendo un maggior margine di intervento per gli Stati membri.

Secondo Pezzetta, l’Unione europea dovrebbe individuare obiettivi comuni, lasciando ai Paesi la possibilità di definire indicatori, soglie e interventi.

La discussione è ancora sul terreno delle proposte normative: non si tratta di un divieto europeo già operativo sulle seconde case.

La crisi abitativa richiede interventi concreti: aumentare l’offerta, recuperare immobili, sostenere le famiglie e rendere più efficiente il mercato delle locazioni.

Ma soprattutto impone di non confondere la necessaria tutela del diritto all’abitazione con una contrapposizione indiscriminata al diritto di proprietà.

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