🌐 Mansarda abusiva e recupero sottotetti: i limiti della sanatoria

Nel dibattito urbanistico italiano sulla mansarda abusiva e recupero sottotetti, emerge una linea netta: non tutte le irregolarità edilizie possono essere sanate. La recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce che una mansarda ricavata abusivamente non rientra nelle normative sul recupero dei sottotetti se manca un volume legittimo preesistente, facendo luce sui limiti della sanatoria urbanistica e i rischi per proprietari e acquirenti.

C’è una distinzione spesso trascurata ma decisiva nella disciplina urbanistica italiana tra sottotetto recuperabile e mansarda abusiva: il primo è uno spazio già esistente e legittimo che può, dietro autocertificazione e rispetto di requisiti tecnici, diventare abitativo; il secondo è un’opera sostanzialmente nuova — spesso con pareti interne, abbaini, impianti e altezze significative — che in molte circostanze non può essere regolarizzata nemmeno attraverso la sanatoria, segnando il confine di ciò che la legge italiana considera sanabile o no.

La questione è tornata alle cronache urbanistiche dopo una recente sentenza del Consiglio di Stato (30/2025), che ha ribadito con forza questo principio, scatenando un dibattito molto sentito tra proprietari, tecnici, amministratori e giuristi.

Sottotetto vs. mansarda: la differenza fondamentale

📌 La normativa italiana distingue con precisione tra sottotetto e mansarda. Il primo è uno spazio tecnico sotto la copertura di un edificio: di norma non abitabile, non comporta oneri urbanistici e viene usato come ripostiglio o vano tecnico. La mansarda, invece, è un locale abitabile ricavato nello stesso spazio, con requisiti di altezza, aerazione, illuminazione e impianti tali da consentire l’uso residenziale.

Questa distinzione non è solo semantica: è alla base di tutti i limiti della sanatoria urbanistica applicabile in Italia. Le leggi regionali e nazionali sul recupero dei sottotetti — come la legge regionale Campania 15/2000, citata dalla sentenza — operano sulla base dell’esistenza di volumi preesistenti e legittimi che soddisfano alcune condizioni tecniche. Solo in questi casi è possibile, tramite SCIA o altro titolo abilitativo, recuperare uno spazio tecnico e renderlo abitabile.

Ma cosa succede se i proprietari realizzano direttamente una mansarda abitabile — cioè una trasformazione che implica aumento di superficie, altezze maggiori e impianti finiti — senza permessi? Questo è il nocciolo della recente decisione giurisprudenziale.

Il caso che fa scuola

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, un proprietario aveva presentato una DIA (Denuncia di Inizio Attività) per il recupero di un sottotetto termico in una zona storica di Napoli, invocando la legge regionale di riferimento. In realtà, quanto realizzato era una mansarda abitabile di circa 119 metri quadrati, con abbaini, altezza interna superiore ai limiti tecnici e nuova distribuzione interna con impianti, elementi questi che la normativa regionale sul recupero dei sottotetti non aveva previsto né consentito.

Il Comune ha ordinato la demolizione dell’opera abusiva e ha dichiarato improcedibile la successiva richiesta di sanatoria urbanistica ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Il ricorso dell’interessato è stato respinto sia dal TAR sia dal Consiglio di Stato, che ha ribadito la impossibilità di sanare una mansarda abusiva appellandosi alla disciplina sul recupero dei sottotetti.

Secondo il Consiglio di Stato, infatti:

una mansarda è un diverso organismo edilizio rispetto a un sottotetto — comporta opere nuove e diverse rispetto allo spazio tecnico, con impatti sul volume, superficie utile e caratteri tipologici dell’edificio;

le leggi regionali sul recupero dei sottotetti presuppongono volumi già esistenti e legittimi, non la creazione, anche parziale, di nuovi vani abitabili non autorizzati;

l’opera realizzata non era conforme alla DIA presentata, omettendo i requisiti tecnici e di conformità urbanistica.

In sostanza, la sentenza ha chiarito che una mansarda abusiva non si “sanifica” con gli stessi strumenti che legittimano un sottotetto preesistente.

Sanatoria urbanistica: limiti e strumenti

In Italia la sanatoria non è un “condono generalizzato”. Gli strumenti principali per regolarizzare abusi edilizi sono:

• Accertamento di conformità ex articolo 36 del D.P.R. 380/2001 (cosiddetta “doppia conformità”), che richiede che l’intervento sia conforme sia alle norme urbanistiche al momento della sua realizzazione sia a quelle vigenti ora;

• Sanatoria semplificata introdotta dalla legge Salva Casa (articolo 36‑bis), che facilita regolarizzazioni di abusi di lieve entità, qualora non vi siano sostanziali violazioni delle norme edilizie e urbanistiche.

La “doppia conformità” è un requisito stringente: deve dimostrarsi che l’opera abusiva, pur realizzata senza titolo, era permessa da norme e strumenti urbanistici sia allora (ai tempi della costruzione) sia adesso (all’atto della richiesta di sanatoria). In caso contrario — come nel caso in esame — la sanatoria non può essere concessa.

Nel quadro più recente, la Legge Salva Casa 105/2024 ha introdotto facilitazioni per alcune difformità lievi, ma non annulla il principio fondamentale della conformità urbanistica preesistente e non permette di sanare opere “nuove” come l’incremento di un vano abitativo in forma non prevista originariamente.

Recupero sottotetti: quando è possibile

Diversamente dalla vicenda giudiziaria citata, il recupero del sottotetto non abitabile in mansarda è possibile in varie regioni italiane, purché:

il sottotetto esista legittimamente nella sagoma dell’edificio;

rispetti requisiti urbanistici come altezza media e minima interne (di solito 2,40–2,70 m a seconda della regione);

non siano state apportate modifiche che alterano la volumetria o la sagoma dell’edificio;

venga presentata la pratica e approvata da Comune con titolo edilizio adeguato (SCIA o Permesso di costruire).

Le norme regionali, come quella della Regione Lazio, prevedono che il recupero sia ammesso solo su volumi esistenti e legittimi, e la documentazione tecnica deve dimostrarlo. Le leggi regionali non sono derogatorie rispetto ai vincoli impostati dal Testo Unico nazionale, ma definiscono condizioni locali aggiuntive.

Casi “tipo” e consigli per i proprietari

Il tema interessa chiunque possieda un edificio con sottotetti non abitabili o con mansarde ricavate senza titolo. Le pratiche burocratiche sono spesso complesse e richiedono la competenza di tecnici abilitati (geometri, ingegneri, architetti) per verificare:

• la conformità edilizia e urbanistica del volume originale;

• la presenza di eventuali vincoli paesaggistici o storici;

• le altezze interne e il rispetto dei requisiti igienico‑sanitari per l’abitabilità;

• la possibilità di utilizzare strumenti come la SCIA o l’accertamento di conformità.

Attenzione particolare va dedicata anche all’atto notarile in fase di compravendita: un immobile abusivo, o con opere abusive non sanate, può precludere il mutuo e complicare le transazioni immobiliari, poiché banche e notai richiedono conformità urbanistica completa per erogare finanziamenti e procedere all’atto.

Criticità e prospettive di riforma

La distinzione netta tra sottotetto e mansarda, e i limiti alla sanatoria urbanistica, sono spesso percepiti come rigidi dalla cittadinanza e dai professionisti. C’è chi suggerisce che la normativa dovrebbe tenere maggiormente conto delle esigenze abitative moderne e della rigenerazione urbana, bilanciando questa necessità con la tutela del territorio e la legalità edilizia. In effetti, nonostante strumenti come la Legge Salva Casa, resta forte il principio giuridico secondo cui non si può sanare un’opera che è, nel suo complesso, inconsistente con i piani urbanistici originari.

Alcuni operatori del settore auspicano riforme mirate che rendano più flessibili le procedure, evitando situazioni paradossali in cui edifici abitati da decenni risultano «inattendibili» sotto il profilo urbanistico, pur essendo tecnicamente sicuri e integrati nel tessuto urbano.

Tra legalità, diritto e casa

La vicenda della mansarda abusiva e recupero sottotetti mette al centro della scena un tema cruciale dell’edilizia italiana: quando l’urbanistica tutela davvero il territorio e quando rischia di penalizzare i cittadini. L’attuale equilibrio normativo ribadisce che non tutte le irregolarità sono sanabili e che la sanatoria urbanistica non è un lasciapassare indefinito.