Quando il “posto auto condominiale” diventa terreno di contesa

In molti condomini italiani, la gestione dei posti auto è fonte quotidiana di tensioni: auto lasciate fuori posto, mezzi che impediscono manovre, spazi usati come deposito. Ma cosa è lecito mettere in un posto auto condominiale e cosa no? E quali regole governano questo uso? Un recente servizio ha rilanciato il tema e offre l’occasione per fare chiarezza, ricucendo il filo tra normativa, giurisprudenza e prassi condominiale.

Spesso i posti auto assegnati in un condominio vengono usati non solo per le automobili, ma anche per moto, bici, legna, attrezzi o rifiuti. In molti casi, queste pratiche scatenano contrasti con vicini o amministratori. L’interrogativo centrale è: fino a che punto il titolare di un posto può sfruttarlo come crede, rispetto alle limitazioni che derivano dall’uso comune, dalla sicurezza, dal decoro e dalle norme condominiali?

Quel pezzo ha posto una distinzione fondamentale tra il posto auto scoperto assegnato (o soggetto a turnazione) e il box auto doppio o chiuso, evidenziando che le regole cambiano in modo sensibile a seconda della destinazione e del titolo di uso esclusivo.

Le basi normative

Le parti comuni, il diritto d’uso e i limiti

Le aree destinate a parcheggio in un condominio sono generalmente considerate beni comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, salvo che il titolo (atto costitutivo o regolamento) non preveda diversamente. Ciò significa che il posto auto non è proprietà esclusiva, se non nei casi in cui sia stato formalmente assegnato.

L’art. 1102 del Codice civile disciplina l’“uso della cosa comune”: ogni condomino può servirsi delle parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso. Il principio è che nessuno può imporre un uso “privato” che escluda gli altri condòmini, salvo che non vi sia un titolo che legittimi quel vincolo.

In concreto, ciò implica che un uso difforme (deposito, oggetti ingombranti, impedimenti alla manovra) può essere contestato da altri condomini o dall’amministratore se interferisce con il godimento degli spazi.

Posti auto “fissi” vs turnazione

Una sentenza della Cassazione ha ribadito che i posti auto non pertinenziali non possono essere assegnati in via definitiva a un condomino senza limiti temporali, se ciò impedisce agli altri di usarli. Ovvero: la assegnazione “fissa” richiede che tutti possano avere pari opportunità o che i posti siano sufficienti, altrimenti è obbligatoria una turnazione (ad esempio giorno per giorno, settimana per settimana).

Se l’assemblea delibera l’uso esclusivo stabile di un posto in un cortile comune, la decisione deve avere il consenso unanime (o seguire le maggioranze qualificate di legge), perché si tratta di modificazione della destinazione d’uso del bene comune — operazione per la quale serve un quorum elevato.

Anche per un posto auto assegnato possono valere vincoli di sicurezza: non è ammesso immagazzinare materiali pericolosi (bombole di gas, liquidi infiammabili), né creare ostacoli che possano impedire manovre d’emergenza. Alcune disposizioni locali o normative antincendio vietano in garage condominiali detenzione di carburanti, bombole, legna su larga scala.

L’aspetto esteriore (il decoro del condominio) può essere soggetto a limitazioni contrattuali o regolamentari: non è lecito imbrattare o deturpare lo spazio comune con oggetti che alterino l’immagine del condominio.

Cosa non si può fare

    Depositare materiali infiammabili o pericolosi (carburanti, bombole)

    Accumulare rifiuti, materiali edili, oggetti ingombranti non collegati all’uso veicolare

    Impedire la manovra di altri condomini con veicoli o veicoli “abbandonati”

    Alterare in modo permanente la destinazione del posto (ad esempio trasformarlo in magazzino)

    Usare il posto come deposito stabile, se il regolamento lo vieta

Il furgone in posto auto

Un condomino che parcheggia un furgone nel posto auto può trovarsi in conflitto se l’areale non è idoneo e se la presenza impedisce la manovra al vicino. Se il regolamento non vieta tale uso, può esserci una discussione su misura, congruità e danno provato.

Oggetti “bizantini” come legna o mobili

Anche un gesto apparentemente innocuo — mettere legna o mobili nel posto auto — può essere motivo di contestazione in assemblare. Spesso, i condomini chiedono all’amministratore di intervenire, richiedendo la rimozione o l’ordine, citando il regolamento condominiale e il principio di non deturpazione.

Turnazione forzata per mancanza di posti

In condominio dove i posti scarseggiano, l’assemblea può deliberare un regime di turnazione: ad ogni condomino viene attribuito il posto per un tempo determinato. Questo sistema, però, deve essere deciso con consapevolezza, chiarezza e regole certe per evitare conflitti futuri.

Posti auto occupati da estranei

Se un condòmino occupa il posto assegnato ad un altro, il titolare deve rivolgersi all’amministratore, fornire prove (foto, documentazione), richiedere diffida e, se necessario, intraprendere azioni giudiziarie per difendere il proprio diritto. In casi estremi, si può configurare la violenza privata (Codice penale art. 610) se l’occupazione impedisce l’uso legittimo del bene.