Il credito inesplorato tra i conti del condominio

Molti condomini non sanno che potrebbero avere crediti nei confronti del condominio: somme pagate in più, errori contabili, bilanci approvati che restituiscono cifre non ancora riconosciute. Un recente articolo l’ha ricordato: leggendo bilanci, estratti conto, ripartizioni, con un po’ di attenzione, si può capire se si è nella posizione di chi deve ricevere. Ma come si fa davvero? Quali sono i rischi, le procedure, le storie che dimostrano che non è solo teoria? E cosa succede se l’amministratore non collabora?

Normativa di base e obblighi dell’amministratore

Per capire se hai un credito, bisogna partire dalla normativa che regola il condominio in Italia.

    Gli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile impongono che l’amministratore assicuri la trasparenza nella gestione del condominio, rendendo conto delle entrate e delle spese.

   L’amministratore deve predisporre un bilancio consuntivo e un bilancio preventivo, approvati in assemblea: è lì che emergono le somme realmente dovute da ciascuno.

    Se un condomino ha pagato più di quanto effettivamente spettava (per esempio per errori nel riparto, voci non dovute, o anticipi su spese che poi non sono state reali), ha diritto al rimborso del credito verso il condominio.

    Esistono termini di prescrizione: per spese periodiche o ordinarie il termine è 5 anni, per quelle straordinarie può arrivare a 10 anni. Se non si fa richiesta entro questi termini, il diritto può cadere.

Come scoprire se hai un credito

Ecco alcuni passaggi concreti che un condomino dovrebbe seguire per individuare se ha diritto a un rimborso:

    – Richiedere copia del bilancio consuntivo e preventivo

     – Verifica le spese approvate, le voci, i riparti. Ogni condomino ha diritto di accesso e visione.

    – Esaminare lo stato di ripartizione e gli estratti conto

    – Serve controllare quanto è stato imputato a te, controllare se ci sono voci duplicate, errori matematici, spese approvate che non sono state sostenute, o viceversa.

    Verificare eventuali fondi inutilizzati

    A volte nelle delibere si prevedono stanziamenti – per manutenzione, per assicurazione, ecc. – che poi per varie ragioni non vengono usati. Il fondo residuo potrebbe spettarti.

    Controllare le rate già pagate

    Se hai venduto l’appartamento, o sei andato via, può essere che il credito emerga solo dopo il consuntivo approvato per l’anno in cui ancora eri proprietario. Ci sono casi documentati in cui ex proprietari scoprono dopo mesi di avere diritto a più di mille euro.

    Prescrizione dei crediti

    Come detto sopra, se il credito è caduto in prescrizione, è difficile ottenerlo. È importante agire in tempo.

Come far valere il credito

Quando hai individuato un credito, queste sono le strade principali:

    – Richiesta formale scritta all’amministratore. Può essere raccomandata con ricevuta o PEC. Devi indicare la somma che ritieni ti spetti, allegare prove (bilancio, estratti conto, verbali dell’assemblea) e fissare un termine per il rimborso (spesso 30 giorni).

    – Assemblea condominiale. Se l’amministratore non risponde, puoi chiedere che l’argomento sia inserito come punto all’assemblea affinché i condomini deliberino il rimborso.

    – Ricorso monitorio o azione giudiziaria. Se il credito è certo, liquido, ed esigibile, si può ricorrere al giudice per un decreto ingiuntivo affinché venga ordinato all’amministratore (o al condominio) di pagare. Se rifiutano o ignorano la richiesta, si può passare all’esecuzione forzata.

    – Revoca dell’amministratore

    Nel caso in cui vi sia cattiva gestione contabile, omissioni, mancato rispetto dei bilanci, l’assemblea può anche revocare l’amministratore responsabile. Una gestione trasparente è obbligo di legge; il fallimento in questo compito può costare caro.

Quali ostacoli e quando diventa complicato

Non è sempre facile ottenere il credito: vari ostacoli possono rallentare o impedire il recupero.

    °Documentazione carente o bilanci non chiari

    °Se l’amministratore non fornisce documenti, o lo fa con ritardo, diventa complicato dimostrare il diritto.

    °Modalità di ripartizione contestate

    °Talvolta i riparti millesimali sono interpretati in modi diversi: se una spesa “ordinarie” finisce considerata “straordinaria” o viceversa, può cambiare molto cosa spetta a te.

    °Rifiuto dell’amministratore. Se l’amministratore ha un cattivo rapporto di fiducia o non vuole riconoscere l’errore, può essere necessario procedere legalmente.

    °Prescrizione. Se attendi troppo, il diritto può scadere; molte persone non sanno di dover agire entro certi limiti.

    °Costi legali e tempo. Attivare una procedura giudiziaria costa: avvocati, notai, bolli, notifiche. A volte il credito è modesto, e le spese superano l’importo atteso. È importante valutare se ne vale la pena.

Quando il credito è reale (e si recupera)

Ecco alcuni casi che illustrano come questo tema non sia astratto.

    L’ex proprietario che scopre un credito post-vendita

    – Un venditore, dopo aver ceduto la proprietà di un appartamento, controlla il bilancio consuntivo dell’anno precedente (quando era ancora proprietario). Scopre che, nonostante le sue rate condominiali regolari, ha anticipato più delle sue quote effettive in voci che poi non si sono concretizzate. Chiede il rimborso: l’assemblea approva il bilancio e lo ammette come credito, e l’amministratore lo restituisce. (Caso ricostruito da esperti del settore)

    Errori nel riparto delle spese ordinarie

    – In un condominio milanese, alcuni condomini notano che una voce di manutenzione ordinaria, ripartita tra tutti ma effettivamente sostenuta solo da pochi piani, è stata divisa anche a chi non doveva partecipare. Dopo contestazione, l’amministratore rettifica il riparto e restituisce la somma eccedente.

    Fondi stanziati ma non spesi

    – Un condominio aveva accantonato una parte del fondo per lavori che non si sono fatti (problemi autorizzativi). Dopo approvazione del consuntivo con il residuo del fondo, alcuni condomini richiedono la parte pro quota del residuo e l’amministratore liquida.

    Contenzioso giudiziario per somme non riconosciute

    – Caso in cui un condomino ha dovuto ricorrere al tribunale locale perché l’amministratore rifiutava di riconoscere il credito invocando che non fosse “liquido o esigibile”. Il giudice ha accolto la richiesta, basandosi sui bilanci approvati, sui verbali, e ha ordinato il rimborso con decreto ingiuntivo.

Cosa è cambiato negli ultimi anni

Negli ultimi anni, il tema del recupero crediti condominiali ha visto alcune novità rilevanti:

    Il legislatore ha rafforzato gli obblighi dell’amministratore, soprattutto sulla tempestività delle azioni. In particolare, la riforma del condominio (legge 220/2012) ha introdotto l’obbligo, da parte dell’amministratore, di attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per la riscossione forzosa dei crediti non pagati.

    Ci sono sempre più casi in cui ex proprietari o proprietari che non occupano l’immobile richiedono crediti dopo la vendita o dopo cambi di proprietà, basandosi sulle disposizioni che obbligano comunque l’amministratore a rendere conto dei bilanci anche per periodi in cui non si abita più il bene.

    La sentenza del Tribunale di Teramo ha richiamato l’attenzione sulla possibilità, in certi casi, di usare la compensazione: quando il condomino moroso deve denaro al condominio, e viceversa, potrebbe esserci una compensazione tra quanto dovuto dal condomino e quanto questo stesso condomino vanta. Ma questa strada è percorribile solo in particolari condizioni, non sempre praticabile.

Non sempre mettere in moto una procedura è conveniente:

    Se il credito è modesto, i costi legali rischiano di mangiarne una parte importante.

    Se il condominio è piccolo, o con poca liquidità, l’amministratore potrebbe non disporre immediatamente dei fondi (anche se il diritto è certo).

    Ma spesso non è questione solo di soldi: è un principio di trasparenza, affidabilità, correttezza nella convivenza condominiale.

A volte quel “malloppo” dimenticato che hai con il condominio non è solo una fantasia: esiste, e può essere recuperato. Serve un po’ di attenzione, un po’ di conoscenza dei propri diritti, la pazienza di leggere i documenti, e la determinazione di chiedere spiegazioni se qualcosa non torna.

Se sei condomino, ex proprietario, proprietario che non abita ma mantiene la proprietà, non dar nulla per scontato. Controlla, chiedi, fai valere ciò che ti spetta. Non è un favore: è un diritto.