Case di lusso in Italia, il boom degli acquisti dall’estero: l’analisi di Federico Marcaccini

Il mercato immobiliare di fascia alta italiano sta vivendo una stagione che ha pochi precedenti recenti.

I numeri raccolti nei primi cinque mesi del 2026 raccontano di un Paese che torna al centro delle strategie di investimento dei grandi patrimoni internazionali, e a leggere questa dinamica con lo sguardo di chi conosce dall’interno il settore è Federico Marcaccini esperto del settore immobiliare ed investimenti, che interpreta i dati più recenti come il segnale di un cambiamento strutturale, e non di una semplice fiammata congiunturale.

Un incremento del 63% nelle richieste dall’estero

Il punto di partenza dell’analisi di Marcaccini è un dato che, da solo, sintetizza la portata del fenomeno. Nei primi cinque mesi del 2026 Luxforsale Finance, la divisione di Luxforsale specializzata nei mutui per la clientela straniera, nata dalla partnership con Quantum Creditech, ha registrato un aumento del 63% delle richieste di finanziamento provenienti dall’estero. Si tratta, sottolinea l’esperto, di una crescita che conferma una tendenza ormai consolidata e che incide in misura sempre più rilevante sull’andamento complessivo del real estate italiano.

Marcaccini invita però a non fermarsi al numero delle richieste. A testimoniare la reale dimensione del fenomeno, osserva, è soprattutto il valore delle operazioni. Tra gennaio e maggio gli immobili oggetto delle richieste di mutuo hanno raggiunto un valore complessivo di 21,4 milioni di euro, in netta crescita rispetto ai 14,59 milioni registrati nello stesso periodo del 2025. Parallelamente, l’ammontare dei finanziamenti effettivamente richiesti è salito da 8,40 a 12,27 milioni di euro. Numeri che, secondo l’esperto, raccontano due cose insieme: l’aumento del numero degli acquirenti internazionali e, soprattutto, l’innalzamento della soglia di spesa che questi acquirenti sono disposti a sostenere per entrare nel mercato italiano.

Per Marcaccini il risultato assume un significato ancora maggiore se si considera che rappresenta il miglior dato mai registrato dalla divisione finanziaria, sia in termini di valore degli immobili sia per volume complessivo dei mutui richiesti. È, in altre parole, la fotografia di un interesse internazionale verso l’Italia che sta assumendo dimensioni progressivamente più ampie e che difficilmente potrà essere archiviato come episodio passeggero.

Chi sono i nuovi acquirenti: Stati Uniti, Svizzera ed Europa del Nord

Uno degli aspetti che Marcaccini ritiene più indicativi riguarda la provenienza geografica della domanda. A trainare il mercato sono soprattutto investitori provenienti da Stati Uniti, Svizzera, Paesi Bassi, Germania e Paesi Scandinavi. È una mappa che, secondo l’esperto, descrive bene la natura del fenomeno: non capitali speculativi alla ricerca di un rendimento rapido, ma patrimoni solidi e maturi, espressione di economie stabili, che guardano all’Italia con una prospettiva di lungo periodo.

In questo quadro, Marcaccini segnala come il mercato statunitense si stia rivelando uno dei più dinamici per il segmento medio-alto e per quello luxury. La combinazione di fattori economici e di stile di vita, spiega, rende il nostro Paese particolarmente attrattivo agli occhi degli acquirenti d’oltreoceano, che individuano nell’Italia una destinazione capace di coniugare qualità dell’abitare e solidità dell’investimento. Una tendenza che l’esperto legge come il riflesso di un riposizionamento più ampio dell’immagine internazionale del Paese.

A spingere questo flusso di capitali, secondo l’analisi che Marcaccini condivide con gli operatori del settore, ci sono alcuni elementi ricorrenti: la qualità della vita, la sicurezza, la stabilità del mercato immobiliare e le opportunità fiscali. Sono questi, osserva, i pilastri su cui si fonda l’attrattività italiana, e sono gli stessi fattori che oggi spingono gli investitori internazionali a considerare l’Italia non più soltanto come meta di una vacanza o di un acquisto occasionale, ma come luogo in cui investire e costruire progetti di lungo periodo.

Dalla seconda casa al trasferimento del patrimonio

Il vero cambiamento, nella lettura di Marcaccini, è di natura qualitativa prima ancora che quantitativa. L’esperto richiama l’osservazione di Claudio Citzia, ceo di Luxforsale, secondo cui si sta assistendo a un cambiamento profondo nella percezione internazionale dell’Italia: oggi il Paese non viene scelto soltanto come destinazione per una seconda casa o per un investimento immobiliare, ma sempre più come luogo in cui vivere, trasferire parte del proprio patrimonio e pianificare il futuro della famiglia. Il record registrato nei primi cinque mesi del 2026, come evidenziato dai vertici di Luxforsale, conferma la forza di questo trend e la crescente attrattività dell’Italia nei confronti di investitori e famiglie ad alta capacità di spesa provenienti da tutto il mondo.

È un passaggio che Marcaccini considera decisivo per comprendere la direzione del mercato. Quando un acquirente straniero decide di trasferire parte del proprio patrimonio o addirittura la propria residenza in Italia, spiega l’esperto, il rapporto con l’immobile cambia natura: non è più una semplice allocazione di capitale, ma una scelta di vita che implica un orizzonte temporale lungo e una fiducia di fondo nella tenuta del sistema-Paese. Ed è proprio questa fiducia, secondo Marcaccini, il vero asset che l’Italia sta riuscendo a valorizzare in questa fase.

Il profilo degli immobili e le mete più richieste

Le operazioni, sottolinea Marcaccini, riguardano prevalentemente immobili di fascia medio-alta e luxury, con un valore medio superiore a 1,65 milioni di euro. È un dato che, ricorda l’esperto, colloca queste transazioni in un segmento ben preciso del mercato, quello in cui la qualità dell’immobile, il contesto e i servizi associati pesano quanto e più della metratura.

Sul fronte geografico, le destinazioni più richieste si confermano la Lombardia, la Toscana, la Liguria, la Puglia e la Sicilia. Territori che, osserva Marcaccini, continuano a esercitare un forte richiamo sugli acquirenti internazionali grazie a un equilibrio difficilmente replicabile altrove: il prestigio dei grandi centri urbani e produttivi, la riconoscibilità del paesaggio, la dimensione dell’hospitality di lusso e una tradizione del vivere che resta tra i principali fattori competitivi del Paese. L’esperto legge questa distribuzione come la prova che l’attrattività italiana non si concentra in un’unica area, ma si articola lungo geografie diverse, ciascuna con una propria identità e un proprio bacino di domanda internazionale.

Quanto al profilo dei richiedenti, Marcaccini evidenzia come si tratti in prevalenza di imprenditori e manager con elevata capacità di spesa. Il fenomeno, però, non riguarda esclusivamente investitori alla ricerca di opportunità patrimoniali. Circa il 25% delle richieste, infatti, proviene da famiglie che intendono trasferire stabilmente la propria residenza in Italia, mentre la quota restante è composta da investitori e acquirenti di seconde case. Un acquirente su quattro, dunque, sceglie il Paese non per diversificare un portafoglio, ma per cambiare vita: un dato che per l’esperto rappresenta una delle chiavi di lettura più significative dell’intero fenomeno.

Il credito come strumento per intercettare i capitali

Un capitolo a parte, nell’analisi di Marcaccini, riguarda il ruolo del credito. L’esperto richiama le considerazioni di Flavio Miglioli, presidente di Quantum Creditech, secondo cui fino a pochi anni fa il mercato dei mutui destinati ai clienti non residenti era ancora poco sviluppato, mentre oggi si assiste a una domanda sempre più strutturata e consapevole, sostenuta da investitori internazionali che vedono nell’Italia una combinazione unica di qualità della vita, tutela del patrimonio e opportunità immobiliari. La crescita registrata nel 2026, come sottolineato da Miglioli, dimostra come il credito stia diventando uno strumento sempre più importante per accompagnare questo flusso di capitali verso il Paese.

Per Marcaccini si tratta di un punto centrale e spesso sottovalutato. La disponibilità di strumenti finanziari pensati per la clientela straniera, spiega, non si limita ad agevolare le singole operazioni: contribuisce a rendere il mercato più trasparente, più accessibile e dunque più competitivo sul piano internazionale. In un contesto in cui i grandi patrimoni si muovono con rapidità tra i diversi mercati globali, osserva l’esperto, la capacità di offrire soluzioni di finanziamento adeguate diventa essa stessa un fattore di attrattività, in grado di fare la differenza nella scelta tra una destinazione e un’altra.

Un mercato maturo, non una bolla

Nel tirare le fila della sua lettura, Marcaccini mette in guardia da interpretazioni superficiali. Il boom degli acquisti dall’estero, sostiene, non va confuso con una dinamica speculativa di breve periodo. I dati dei primi cinque mesi del 2026, la crescita del 63% delle richieste, il valore complessivo degli immobili salito a 21,4 milioni di euro, l’aumento dei finanziamenti richiesti, la quota crescente di famiglie pronte a trasferirsi stabilmente, disegnano, a suo avviso, il profilo di un mercato che sta maturando, in cui la domanda internazionale diventa più consapevole, più strutturata e più orientata al lungo periodo.

In questa prospettiva, l’esperto individua nel segmento del lusso e dell’hospitality di alta gamma uno dei motori principali della competitività immobiliare italiana. La qualità della vita, la sicurezza, la stabilità del mercato e le opportunità fiscali, ribadisce Marcaccini, non sono semplici argomenti di marketing territoriale, ma fattori concreti che orientano scelte di investimento dal valore medio superiore a 1,65 milioni di euro. Ed è proprio la combinazione di questi elementi, conclude l’esperto, a fare dell’Italia una delle destinazioni più ambite dai grandi patrimoni internazionali: un Paese che non viene più scelto soltanto per la bellezza del suo paesaggio, ma per la solidità di un progetto di vita e di investimento che guarda agli anni a venire.