🌐 B&B, grande retromarcia: metà dei proprietari chiude

La crisi dei B&B in Italia accelera: il 50% dei proprietari si è pentito, chiude le strutture e trasforma gli immobili in locazioni residenziali, segnando una tendenza che ridisegna il mercato degli affitti brevi e della ricettività post‑Giubileo.

La stagione post‑Giubileo porta con sé una grande retromarcia tra i proprietari di B&B, con circa il 50% di chi ha aperto la propria struttura negli ultimi anni che decide di chiudere e tornare alla locazione tradizionale residenziale. L’effetto, secondo dati di mercato e indagini sul territorio, si sta materializzando soprattutto a Roma ma con riflessi evidenti anche in altre grandi città italiane, segnando una svolta significativa dopo l’impennata di aperture legate all’afflusso massiccio di pellegrini e turisti negli ultimi due anni.

La svolta riflette le difficoltà più profonde di quanto molti proprietari fossero pronti ad affrontare quando hanno investito in un B&B: costi di gestione più alti del previsto, flussi turistici irregolari e ritorni economici che non si sono rivelati all’altezza delle aspettative, soprattutto in un contesto di alta competitività e normative complesse.

Il fenomeno dei “pentiti del B&B”: numeri e dinamiche

Gli ultimi dati mostrano come quasi la metà dei proprietari che avevano trasformato l’appartamento in un B&B o casa vacanze negli ultimi anni stia ora chiudendo l’attività e riportando l’immobile sul mercato delle locazioni residenziali. Questa tendenza è particolarmente marcata nella Capitale, dove il Giubileo 2025 aveva portato numerose aperture anticipate, spesso con l’aspettativa di guadagni rapidi legati ai grandi flussi di visitatori.

Secondo rilevazioni di portali immobiliari, il numero degli appartamenti disponibili per affitti tradizionali è aumentato considerevolmente nel 2025 rispetto all’anno precedente, con migliaia di immobili che non risultano più destinati agli affitti “brevi” ma disponibili per studenti, lavoratori e residenti, segnando una crescita del 27,6% delle offerte residenziali rispetto al 2024.

Questo ritorno alla locazione classica indica che molti proprietari hanno fatto i conti con l’incertezza dei flussi turistici e con aspettative di guadagno non realizzate. Per molti, infatti, gli affitti brevi si sono rivelati meno redditizi nonostante le commissioni delle piattaforme online, le imposte locali e l’incidenza di costi fissi come pulizie, manutenzione e gestione delle prenotazioni.

Le ragioni della retromarcia

Tra le cause principali della chiusura dei B&B emergono diverse dinamiche:

• Flussi turistici non sempre costanti e stagionali: dopo il picco del Giubileo, molti proprietari hanno scoperto che la domanda di alloggi brevi non ha mantenuto livelli elevati costanti, con conseguente difficoltà a garantire livelli di occupazione e redditività attesi.

• Costi di gestione più alti del previsto: piattaforme di prenotazione online, spese di pulizia e servizi, tasse locali e costi di manutenzione si sommano e riducono i margini di profitto, rendendo l’attività meno vantaggiosa rispetto alla locazione residenziale.

• Regolamentazioni e controlli più stringenti: l’aumento di verifiche e normative per le strutture extralberghiere ha spinto molti gestori a valutare la sostenibilità a lungo termine dell’attività, portando alcuni alla scelta di chiudere e dedicarsi alla locazione tradizionale.

In diverse città italiane, le forze dell’ordine e le amministrazioni locali hanno intensificato i controlli sulle strutture non in regola con le normative turistiche, con conseguenti chiusure di strutture irregolari o sanzioni, accentuando la sensazione di incertezza per i gestori.

Effetti sul mercato immobiliare e turistico

Questa grande retromarcia sta già producendosi effetti tangibili sul mercato immobiliare urbano. Con migliaia di abitazioni che tornano alla locazione residenziale, si registra un aumento dell’offerta di case disponibili per studenti, lavoratori e residenti a lungo termine, mitigando in parte l’effetto di contrazione degli spazi abitativi tipico delle città turistiche italiane.

Secondo gli operatori del settore, molti proprietari vedono oggi la locazione residenziale come un’opzione meno rischiosa e più stabile nel lungo periodo, rispetto alla gestione turistica “mordi e fuggi” che richiede un impegno continuo in termini di gestione e promozione.

Una crisi strutturale e un aggiustamento del mercato

La retromarcia dei proprietari di B&B può essere letta in modi differenti dagli esperti del settore:

Adeguamento a condizioni reali di mercato: molti proprietari stanno semplicemente adeguando le proprie aspettative alle condizioni effettive del mercato turistico post‑Giubileo, preferendo la stabilità delle locazioni residenziali alle oscillazioni della domanda turistica.

Calo di redditività rispetto alle aspettative: il gap tra le aspettative di profitto e i risultati effettivi ha portato molti a rivedere la convenienza dell’attività, soprattutto in un contesto competitivo dove le strutture alberghiere tradizionali e le grandi catene spesso offrono maggiori garanzie operative.

Ritorno alla normalità dopo un periodo anomalo: l’effetto Giubileo aveva innescato un boom di aperture di B&B in vista dell’arrivo di milioni di visitatori; con il ritorno alla normalità del flusso turistico, molti “pentiti” hanno deciso di tornare sui propri passi.

Prospettive future e tendenze

Per il 2026, gli analisti immobiliari prevedono una ulteriore stabilizzazione del mercato delle locazioni residenziali, con un possibile consolidamento di questa tendenza se i flussi turistici non riusciranno a spingere nuovamente le occupazioni delle strutture brevi ai livelli attesi.

Allo stesso tempo, alcuni proprietari stanno esplorando strategie ibride, come il passaggio tra locazione turistica stagionale e affitti a medio‑lungo termine, per bilanciare rischio e rendimento.

In parallelo, le amministrazioni locali e gli operatori del turismo stanno riflettendo su possibili misure di sostegno e incentivi per strutture extralberghiere, nel tentativo di rinnovare l’offerta e stimolare nuove forme di ospitalità, senza però sottovalutare le esigenze abitative dei residenti e gli impatti sociali di un mercato congestionato dalle locazioni brevi.

La grande retromarcia dei B&B in Italia non è soltanto una moda passeggera: è l’espressione di un mercato che ridefinisce le sue priorità tra redditività, sostenibilità e ruolo urbano, portando molti proprietari a riscrivere le pagine della propria strategia immobiliare e turistica.