🌐 Condono edilizio: la tettoia in zona vincolata non si può sanare

La recente analisi sul terzo condono edilizio chiarisce che una tettoia realizzata in zona vincolata — anche se pertinenziale o apparentemente “minore” — non può essere regolarizzata con la sanatoria straordinaria, poiché produce superficie e volume nuovi vietati dalla normativa.

In Italia il cosiddetto terzo condono edilizio — previsto dal decreto legge 269/2003 — continua a sollevare dubbi tra cittadini, amministrazioni e professionisti del settore. Una recente disamina pubblicata da Ingenio ribadisce un principio normativo spesso trascurato: una tettoia realizzata in zona vincolata non è automaticamente sanabile con il condono straordinario, soprattutto se produce nuova superficie o nuova volumetria.

La questione, apparentemente tecnica, ha profonde ricadute pratiche: titolari di immobili, tecnici e avvocati devono valutare con grande attenzione le condizioni normative e giurisprudenziali prima di presentare istanze di condono, soprattutto per opere come tettoie, verande o pergolati che, pur sembrando “minori”, possono configurarsi come interventi abusivi maggiori.

Cos’è il terzo condono edilizio

In Italia si sono succeduti tre condoni edilizi straordinari — 1985, 1994 e 2003 — volti a sanare abusi edilizi commessi entro precise scadenze temporali. Il terzo condono, contenuto nel DL 269/2003, si applica a opere abusive purché appartenenti a specifiche tipologie e rientranti dentro limiti ben definiti.

Non tutte le opere abusive sono sanabili: per ottenere il titolo edilizio di sanatoria occorre che l’abuso appartenga a categorie deboli, come quelle di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, e che non produca aumenti di superficie o di volumetria. In più, se l’area su cui ricade l’opera è sottoposta a vincolo paesaggistico o ambientale, il condono è possibile solo in presenza di parametri ben precisi stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza.

La tettoia contestata e la sentenza TAR Lazio

Il caso più recente preso in esame riguarda una tettoia abusiva realizzata con struttura metallica e copertura in PVC, per la quale il Comune ha negato il rilascio del condono edilizio in applicazione delle regole del terzo condono, a causa della presenza di vincoli paesaggistici su tutta l’area interessata dall’opera.

Il TAR Lazio, nelle sentenze che si susseguono a vario titolo (es. 11345/2024 e analoghe), ha ribadito che la semplice qualificazione dell’intervento come “tettoia” o “pertinenziale” non può essere determinata dal privato ma spetta all’amministrazione e al giudice. Questo perché la realizzazione di nuovi elementi ed impianti con incremento di volume o superficie è configurabile come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001, e richiede quindi il permesso di costruire.

Il principio chiave è che in zona vincolata — dove l’esistenza del vincolo paesaggistico o ambientale è anteriore all’opera — non è possibile sanare interventi che producono nuova superficie o volumetria. La sanatoria è ammissibile solo per opere minori non impattanti, indicati nei nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del DL 269/2003 (come lavori di manutenzione straordinaria di lieve entità, restauro o risanamento conservativo) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Perché la tettoia è considerata abuso maggiore

Se una tettoia è totalmente aperta su tre lati e non richiama semplici elementi di protezione, secondo la giurisprudenza costituisce un’opera che va oltre la mera pertinenza. La giustizia amministrativa la interpreta come un intervento di ristrutturazione edilizia, con modifica di sagoma e configurazione dell’edificio, e dunque nuova costruzione ai fini urbanistici.

Questo significa che, anche se l’opera è stata realizzata senza causare gravi impatti visivi o fisici sull’ambiente, il solo fatto di creare nuova volumetria o nuova superficie utile la esclude dalla sanabilità straordinaria in presenza di vincolo. I giudici hanno chiarito che il vincolo paesaggistico prevale sulle istanze di sanatoria, rendendo spesso necessario il ripristino dello stato dei luoghi.

Le differenze con la sanatoria ordinaria

Oltre al terzo condono, esistono anche forme di sanatoria ordinarie nel diritto edilizio italiano, come:

• Sanatoria classica o di conformità sincrona (art. 36 DPR 380/01) — quando l’opera abusiva è conforme sia allo strumento urbanistico vigente al momento dell’abuso, sia a quello vigente oggi.

• Sanatoria semplificata o accertamento di conformità (art. 36‑bis DPR 380/01) — tipologia di sanatoria introdotta con il cosiddetto Salva Casa per abusi formali o difformità non essenziali.

Tuttavia, in presenza di zona vincolata paesaggisticamente o ambientale, anche queste sanatorie ordinarie possono risultare inefficaci se l’opera non ottiene i necessari titoli autorizzativi e l’autorizzazione o il parere dell’Autorità di tutela. Questo perché il vincolo paesaggistico è un elemento ostativo autonomo alla sanabilità.

Opinioni di tecnici e blog del settore

Secondo commenti di professionisti in materia urbanistica e punti di vista raccolti su blog di settore, il problema della tettoia in zona vincolata evidenzia quanto sia importante una corretta qualificazione dell’opera prima di ogni pratica di condono. Molti tecnici sottolineano che la disciplina del terzo condono è estremamente tecnica e limitata, e che l’aumento di volume o superficie con strutture anche leggere (come pergolati, tettoie o verande) può facilmente sfociare in abusi maggiori.

Un blog di architettura urbanistica ricorda infatti che la tettoia, specie se integrata con nuovi impianti o modifiche alla sagoma dell’edificio, richiede titolo edilizio specifico (permesso di costruire) e che in assenza di questo titolo, la regolarizzazione non può passare per il terzo condono. Inoltre, anche il parere favorevole della Soprintendenza o dell’ente di tutela paesaggistica può risultare necessario e non sufficiente da solo per la sanatoria.

Tra tutela e semplificazione

La vicenda della tettoia in zona vincolata — e dell’impossibilità di sanarla con il terzo condono edilizio — è esemplare di un tema più ampio nel diritto edilizio italiano: il bilanciamento tra tutela del paesaggio, semplificazione normativa e diritto alla regolarizzazione delle opere invasive. Da un lato, le norme paesaggistiche mirano a preservare il territorio da interventi invasivi; dall’altro, i cittadini richiedono strumenti di sanatoria che non sempre si adattano alla complessità dei vincoli.

In definitiva, la tettoia in zona vincolata — pur potendo apparire come una semplice copertura — non si può regolarizzare con il terzo condono edilizio se produce nuova superficie o volume, a meno che non si configuri come abuso minore nel senso stretto delle norme. Questa interpretazione giuridica rappresenta oggi un cardine per le pratiche edilizie e per la sicurezza del territorio italiano.