🌐 Condono in area vincolata, cambio destinazione d’uso non sanabili

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 497/2026 ribadisce che nel “terzo condono” edilizio in area vincolata il cambio di destinazione d’uso con aumento di superficie utile non può essere sanato, consolidando un orientamento restrittivo sulla sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici e ambientali.

Nel panorama normativo italiano, il tema del condono edilizio in area vincolata continua a essere al centro di importanti pronunce giurisdizionali. La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 497 del 21 gennaio 2026 ha nuovamente acceso i riflettori sulle regole che disciplinano la sanatoria degli abusi edilizi nei territori sottoposti a tutela, chiarendo aspetti chiave e dando indicazioni precise anche sul valore dei vincoli e sull’efficacia del cosiddetto “terzo condono” edilizio.

Una vicenda che spiega il nodo giuridico

La controversia affrontata dal Consiglio di Stato nasce dall’istanza di un privato che aveva chiesto il terzo condono edilizio, ai sensi della legge n. 326/2003, per opere consistite nel cambio di destinazione d’uso da ripostiglio a residenza di una parte di immobile in un edificio plurifamiliare, con conseguente incremento della superficie utile.

L’unità immobiliare si trovava in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico già prima della realizzazione dei lavori. Per questo l’amministrazione comunale aveva rigettato la richiesta di sanatoria e ordinato la demolizione degli abusi, ritenendo applicabile senza eccezioni il divieto di condono previsto per gli abusi maggiori in zone vincolate.

I proprietari, impugnando tale provvedimento, sostenevano invece che si trattasse di una difformità edilizia sanabile e che, essendo il vincolo paesaggistico “relativo”, fosse comunque necessario acquisire il parere della competente autorità paesaggistica prima di negare la sanatoria

Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato

Con la sentenza n. 497/2026, il Consiglio di Stato ha confermato l’orientamento più rigoroso adottato già in altre pronunce, secondo cui:

• la disciplina del cosiddetto “terzo condono” è applicabile in modo molto restrittivo rispetto ai condoni precedenti del 1985 e del 1994;

• le opere abusive che comportano un aumento di superficie o di volumetria rientrano tra gli abusi maggiori (tipologie 1 e 3 dell’allegato 1 alla legge n. 326/2003) e non possono essere sanate se realizzate in territori vincolati;

• il vincolo paesaggistico, sia esso assoluto o relativo, preesistente all’abuso, costituisce causa ostativa assoluta alla sanatoria per tali abusi;

• il diniego di condono ha natura vincolata: non richiede una motivazione articolata, ma è sufficiente richiamare la tipologia dell’abuso e l’esistenza del vincolo stesso;

• l’acquisizione del parere della autorità preposta alla tutela del vincolo è irrilevante ai fini della sanabilità di abusi maggiori, ossia non può superare il divieto di legge.

In altre parole: anche se un abuso edilizio fosse conforme alle normative urbanistiche o ottenesse un parere favorevole da parte della Soprintendenza o di altri enti, tale conformità non può consentire il condono quando ci sia un ampliamento di superficie in area vincolata. Questa è una conferma di un principio già affermato da TAR e Cassazione, che legano la sanatoria edilizia in zona vincolata solo alle opere di minore rilevanza (come restauro o manutenzione) e non a nuove volumetrie o cambi di destinazione che incidono sostanzialmente sul bene.

Il quadro normativo di riferimento

Il “terzo condono” edilizio trae origine dal decreto-legge n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003, che ha introdotto criteri più restrittivi rispetto alle sanatorie precedenti. Tali regole si applicano agli abusi edilizi commessi entro il 31 marzo 2003 e presentati entro termini precisi (10 dicembre 2004), con l’obbligo di versare l’oblazione e presentare documentazione completa.

La legge ha inoltre previsto cause ostative espresse, specificando che in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici la sanatoria non è ammessa per le opere con aumenti di superficie o volumetria. Tale impianto normativo è stato confermato e precisato anche dalla giurisprudenza civile e penale, secondo cui il condono in zona vincolata si limita alle opere minori (numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1) come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Impatti pratici e proprio futuro dell’edilizia in area vincolata

La pronuncia del Consiglio di Stato ha implicazioni significative per proprietari, amministrazioni e professionisti:

• chi ha realizzato abusi con ampliamento di superficie in aree tutelate non potrà più contare sul terzo condono come strada per regolarizzare la propria situazione;

• le amministrazioni comunali e gli enti preposti alla tutela del paesaggio avranno un orientamento giurisprudenziale ulteriore per motivare i dinieghi di sanatoria;

• i tecnici, geometri, architetti e avvocati dovranno consigliare alternative alla sanatoria, come il ripristino dello stato dei luoghi o percorsi di legittimazione urbanistica diversi.

In un’epoca in cui l’attenzione alla tutela del territorio e del paesaggio è sempre più forte — non solo per ragioni estetiche, ma anche di sicurezza ambientale — questa pronuncia rafforza la tutela delle aree vincolate e limita ulteriormente le possibilità di “regolarizzazione” di opere che alterano in modo significativo il contesto.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 497/2026 è destinata a rimanere un punto di riferimento per chi si confronta con pratiche di condono in aree sottoposte a vincoli. Il principio è chiaro e fermo: nel terzo condono edilizio, il cambio di destinazione d’uso con aumento di superficie utile in area vincolata non è sanabile, indipendentemente dalla natura del vincolo o da pareri favorevoli ottenuti successivamente.

Questo orientamento non solo offre certezza del diritto, ma anche un monito forte: la tutela del paesaggio e delle aree ambientali non può essere neutralizzata da sanatorie legislative per abusi maggiori. Il vincolo conta: e può impedire la sanatoria.