🌐 Sanatoria paesaggistica: intervengono Comune e Soprintendenza

La sanatoria paesaggistica introdotta dal Decreto Salva Casa non dà automatismi: la valutazione spetta al Comune e alla Soprintendenza che devono accertare la compatibilità degli abusi edilizi, anche se realizzati con aumento di volumi e superfici, con il vincolo paesaggistico vigente. Il nuovo iter richiede pareri vincolanti, termini certi e silenzio assenso per evitare blocchi procedurali.

Negli ultimi due anni la disciplina italiana sugli abusi edilizi e sulla loro possibile regolarizzazione ha subito una delle trasformazioni normative più significative degli ultimi decenni, con l’introduzione del cosiddetto Decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito nella legge n. 105/2024). In particolare, le novità riguardano l’accesso alla sanatoria paesaggistica per gli interventi realizzati in aree tutelate dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004), superando in parte i limiti rigidi imposti dalla disciplina previgente.

Ma la domanda che ora molti tecnici, proprietari immobiliari e operatori del settore si pongono è molto concreta: la nuova sanatoria paesaggistica si applica automaticamente o è comunque sottoposta alla valutazione tecnica del Comune e della Soprintendenza? La risposta, secondo la recente normativa e l’interpretazione giurisprudenziale e amministrativa, è chiara: non esistono automatismi. La procedura resta condizionata alla verifica di compatibilità paesaggistica da parte degli enti competenti.

Salva Casa e art. 36‑bis: la svolta normativa

Al cuore della disciplina introdotta dal “Salva Casa” c’è l’art. 36‑bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Questa norma ha delineato una nuova forma di accertamento di conformità semplificato in sanatoria, che consente di regolarizzare abusi edilizi anche in caso di aumento di volumi o superfici, purché l’intervento sia conforme alle regole urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda e rispetti i requisiti tecnici previsti.

Rispetto al passato, questa modifica ha rimosso alcune barriere procedurali che rendevano impossibile ottenere la sanatoria per abusi volumetrici in zone soggette a vincolo paesaggistico. Tuttavia, l’incorporazione del principio normativo non elimina il ruolo delle autorità territoriali: il Comune e la Soprintendenza restano chiamati a verificare la compatibilità delle opere con il vincolo paesaggistico vigente.

Ruoli e responsabilità nel procedimento

La procedura per ottenere la sanatoria paesaggistica secondo il nuovo quadro legislativo si articola in due fasi principali:

• Istruttoria tecnica comunale: è il Comune, tramite il suo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), a ricevere, registrare e gestire l’istanza di sanatoria presentata dall’interessato ai sensi dell’art. 36‑bis. In questa fase, l’ufficio comunale verifica la correttezza formale della domanda e la completezza della documentazione tecnica presentata.

• Richiesta del parere paesaggistico: quando l’opera si trova in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, il Comune deve trasmettere l’istanza all’autorità preposta (generalmente la Soprintendenza) affinché esprima un parere vincolante di compatibilità paesaggistica. Questo parere deve essere reso in tempi certi (di solito entro 90 giorni).

Solo dopo che questi due passaggi sono completati — o se i termini perentori sono decorso inutilmente — il procedimento può proseguire verso il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, che costituisce il titolare paesaggistico indispensabile per concludere la regolarizzazione.

Il silenzio assenso come strumento per evitare i blocchi 

Un aspetto innovativo della disciplina riguarda il meccanismo del silenzio assenso, che entra in gioco quando l’autorità paesaggistica non si pronuncia nei termini previsti. In tali casi, il mancato riscontro entro 180 giorni (dopo aver acquisito il parere della Soprintendenza entro 90) fa maturare implicitamente l’assenso alla compatibilità paesaggistica, e il dirigente comunale può procedere autonomamente all’accoglimento della domanda. Questo strumento è stato concepito per accelerare i tempi procedurali e ridurre gli stalli amministrativi, soprattutto in territori dove gli uffici potrebbero essere sovraccarichi.

Il parere vincolante della Soprintendenza resta centrale

È fondamentale sottolineare che la possibilità di sanatoria non è automatica anche con l’art. 36‑bis. Il parere della Soprintendenza rimane vincolante: se l’autorità paesaggistica ritiene che l’opera abusiva — pur rientrando nei requisiti urbanistici — risulti incompatibile con i valori paesaggistici tutelati, la sanatoria può essere negata.

Questo principio è stato ribadito anche dal Ministero della Cultura nella Circolare n.19/2025, che ha sottolineato come non vi sia conflitto con il Codice dei beni culturali, in quanto l’art. 36‑bis non deroga ai principi fondamentali del Codice ma introduce un nuovo percorso procedurale al quale resta applicabile il parere vincolante della Soprintendenza nei casi di vincolo paesaggistico.

Giurisprudenza: adeguamento delle PA alle novità normative

Anche i tribunali amministrativi hanno dovuto intervenire per chiarire l’applicazione delle nuove regole. In diverse sentenze, tra cui quelle del TAR Sicilia e del TAR Salerno, i giudici hanno annullato i rigetti di domande di sanatoria basati su interpretazioni errate della vecchia disciplina, imponendo alle amministrazioni territoriali di applicare correttamente le norme introdotte dal “Salva Casa” e di istruire le istanze secondo i nuovi parametri previsti dall’art. 36‑bis.

Queste pronunce chiariscono un punto importante: il Comune non può limitarsi a negare la sanatoria appellandosi automaticamente al vincolo paesaggistico, senza aver prima avviato la procedura di verifica prevista dalla normativa recente.

Prospettive applicative

Nonostante le innovazioni, permane una certa complessità interpretativa e applicativa. Restano aree grigie, ad esempio:

• Il rapporto tra le disposizioni del D.P.R. 380/2001 e gli articoli del Codice dei beni culturali (come l’art. 167), che in passato limitavano fortemente la sanatoria per gli abusi volumetrici in zone vincolate;

• La necessità di aggiornare linee guida e prassi amministrative per evitare conflitti interpretativi e decisioni incoerenti tra diverse Soprintendenze;

• L’effettiva capacità degli enti locali di gestire correttamente le nuove procedure senza ricorrere al silenzio assenso solo per motivi di inefficienza.

Infine, resta centrale la consulenza tecnica specializzata di urbanisti, ingegneri e avvocati amministrativisti per accompagnare proprietari e imprese nel difficoltoso percorso di sanatoria paesaggistica, evitando errori procedurali che possono compromettere l’esito dell’istanza.

Tra semplificazione e tutela paesaggistica

La riforma introdotta dal Salva Casa ha segnato un punto di svolta nella sanatoria edilizia e paesaggistica, ampliando le possibilità di regolarizzazione degli abusi, ma senza eliminare il ruolo fondamentale di Comune e Soprintendenza.

L’iter procedurale prevede la valutazione tecnica della compatibilità paesaggistica, con pareri vincolanti e termini certi, e il silenzio assenso come strumento per superare eventuali ritardi amministrativi. In questo quadro, il rapporto tra semplificazione normativa e tutela del paesaggio resta al centro del dibattito, con l’obiettivo di offrire strumenti efficaci per la regolarizzazione senza compromettere i valori ambientali del territorio italiano.