🌐  Condono EDILIZIO e SILENZIO ASSENSO: pagamento è indispensabile

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato ribadisce che per ottenere il condono edilizio col silenzio assenso non basta aspettare 24 mesi: è indispensabile la documentazione completa e il pagamento integrale di oblazione, oneri e diritti. Approfondiamo come funziona oggi la sanatoria in Italia, i rischi per i proprietari e le prospettive legislative.

Non è automatismo, ma condizione

Nel diritto urbanistico italiano il tema del condono edilizio con silenzio assenso è da sempre uno degli argomenti più dibattuti, tra aspettative dei proprietari e interpretazioni giurisprudenziali. Con la sentenza n. 123/2026 del Consiglio di Stato emerge un principio chiaro: non basta che passino 24 mesi perché si verifichi il silenzio assenso, ma è necessario che la domanda sia formalmente e sostanzialmente completa e che tutte le somme dovute siano state pagate.

In altre parole, il “silentium” della pubblica amministrazione non genera automaticamente il titolo edilizio in sanatoria: il perfezionamento della sanatoria per inerzia del Comune richiede il rispetto rigoroso di requisiti prefissati dalle leggi sul condono e dalle interpretazioni di TAR e Consiglio di Stato.

Le condizioni inderogabili per attivare il silenzio assenso

Secondo la recente pronuncia di Palazzo Spada, l’art. 35 della legge n. 47/1985 – e analogamente le norme successive – chiarisce che il silenzio assenso si forma solo se sussistono quattro condizioni principali:

Completezza della documentazione presentata, compresi elaborati tecnici, planimetrie, certificazioni, relazioni e denunce catastali necessarie per l’istruttoria;

Pagamento integrale di tutte le somme dovute, dall’oblazione fino ai diritti e oneri concessori richiesti dal Comune;

Decorso dei termini di legge senza alcun provvedimento espresso da parte dell’Amministrazione entro 24 mesi;

Assenza di cause ostative o vincoli assoluti che impediscano la sanatoria.

Se anche uno solo di questi requisiti manca, il titolo edilizio in sanatoria non si forma e la pratica resta irrisolta, con possibili contestazioni e rischi di revoca o rifiuto esplicito da parte dell’ente competente.

Il ruolo cruciale del pagamento

Tra i requisiti, assume particolare rilievo la questione del pagamento. Il Consiglio di Stato ribadisce che non è sufficiente versare una parte dell’oblazione o ignorare gli oneri concessori: il pagamento deve essere completo e corretto, comprensivo di eventuali conguagli richiesti durante l’istruttoria comunale.

Una pratica che si ferma a un versamento parziale, o che non tiene conto di oneri aggiuntivi legittimamente richiesti dall’amministrazione entro i termini, non consente di far maturare il silenzio assenso. In tali casi, il Comune può legittimamente rifiutare l’accoglimento tacito della domanda e chiedere ulteriori integrazioni o il pagamento di somme mancanti.

Ombre e punti fermi

La giurisprudenza amministrativa ha spesso sottolineato che il silenzio assenso non può sopperire a carenze istruttorie o a omissioni nei versamenti. Ad esempio, il TAR Lazio ha ribadito che se manca anche uno solo dei documenti necessari o il pagamento completo, il termine non decorre e la PA non può considerarsi silente ai fini della formazione automatica del titolo edilizio.

Tale interpretazione è coerente con il principio secondo cui l’istruttoria deve consentire all’amministrazione di valutare pienamente la domanda, condizione che manca se la pratica è incompleta.

È interessante notare come la Cassazione abbia affrontato anche l’uso artificioso di frazionamenti o domande multiple per aggirare i limiti volumetrici: tali stratagemmi non producono effetti sananti e non consentono il silenzio assenso, confermando che la disciplina mira ad evitare abusi procedurali.

La completezza documentale è fondamentale

Il condono edilizio in Italia è una norma straordinaria, pensata per regolarizzare situazioni di abuso edilizio pregresso entro termini specifici. Ma la legge richiede che la domanda contenga tutte le informazioni utili a identificare e valutare le opere abusive: solo così l’amministrazione può verificare la legittimità e stabilire l’entità dell’oblazione e degli oneri concessori dovuti.

Se manca anche uno solo degli elaborati richiesti, come la relazione tecnica, l’accatastamento o una certificazione di idoneità statica, la pratica resta sospesa e il silenzio dell’ente non vale come accoglimento tacito.

Le conseguenze pratiche per proprietari e tecnici

Questo orientamento giurisprudenziale ha implicazioni concrete per proprietari di immobili e tecnici che assistono nella presentazione delle domande di condono:

• Verificare con cura la completezza documentale prima di depositare la pratica al Comune.

• Calcolare correttamente tutti i versamenti richiesti, inclusi gli oneri concessori, e dimostrarne l’effettivo pagamento.

• Monitorare l’iter procedimentale entro i 24 mesi per evitare sorprese o omissioni che possano far decadere il beneficio del silenzio assenso.

Un errore anche su un dettaglio può comportare la nullità tacita del titolo e la possibilità che l’amministrazione rigetti successivamente la richiesta, con conseguente contenzioso e oneri aggiuntivi per il proprietario.

Evoluzioni normative 

Mentre la disciplina tradizionale resta ancorata agli articoli della legge 47/1985 e dei successivi condoni del 1994 e 2003, il panorama legislativo italiano sta vivendo un periodo di riflessione e possibili riforme. Il Governo ha messo in cantiere un disegno di legge delega per riformare il Testo unico dell’edilizia e semplificare alcune procedure, inclusa la sanatoria degli abusi edilizi più storici (ante 1° settembre 1967) con silenzio assenso più agevolato in caso di inerzia dell’amministrazione.

Questa possibile riforma, che punta anche a ridurre i contenziosi e a dare certezze ai proprietari, potrebbe ridisegnare i confini dell’istituto, ma non elimina la necessità di adempimenti formali e materiali per considerare accolta una domanda di condono.

La recente interpretazione del Consiglio di Stato sul condono edilizio e il silenzio assenso ribadisce un principio fondamentale: il beneficio della sanatoria automatica richiede rigore, completezza documentale e pagamento integrale dei versamenti dovuti. Il solo trascorrere dei 24 mesi senza risposta non basta per dirsi tutelati.

Per proprietari, tecnici e amministratori locali, questa impostazione è un monito a non affidarsi all’automatismo del silenzio assenso, ma a curare con precisione ogni fase della pratica edilizia, affinché il titolo edilizio sia realmente efficace e non suscettibile di future contestazioni.