Immobili-peso: la fuga dei privati con la rinuncia abdicativa alla proprietà

In Italia, milioni di edifici sono abbandonati o in stato di degrado. Molti proprietari si trovano a dover gestire immobili che non solo non generano reddito, ma comportano anche oneri fiscali, costi di manutenzione e rischi legali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha aperto la strada a una nuova possibilità: la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare. Questa decisione sta suscitando dibattiti e preoccupazioni, poiché potrebbe portare a un aumento degli immobili abbandonati e a un aggravio per le amministrazioni comunali.

La sentenza della Cassazione

Con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è legittima. Questo atto unilaterale consente al proprietario di dismettere la propria titolarità senza trasferirla a terzi, con l’effetto che l’immobile diventa di proprietà dello Stato ai sensi dell’articolo 827 del Codice Civile. La Corte ha escluso che tale rinuncia possa essere annullata per motivi di “meritevolezza”, ossia se motivata da un interesse egoistico di liberarsi di un bene problematico.

Le ragioni della rinuncia

Molti proprietari decidono di rinunciare alla proprietà di immobili per diversi motivi:

Degrado strutturale: edifici fatiscenti che richiedono ingenti investimenti per la ristrutturazione.

Vincoli urbanistici o ambientali: terreni agricoli o fabbricati soggetti a restrizioni che ne impediscono l’uso o la valorizzazione.

Costi fiscali: oneri come l’IMU o la TARI che superano il valore dell’immobile.

Difficoltà di vendita o affitto: mercato immobiliare stagnante che rende difficile cedere o locare il bene.

La rinuncia abdicativa offre una via d’uscita legale a chi desidera liberarsi di un bene che rappresenta più un peso che una risorsa.

Le implicazioni per lo Stato e le amministrazioni locali

L’acquisto dell’immobile da parte dello Stato avviene a titolo originario, senza necessità di accettazione da parte dell’amministrazione. Questo significa che, una volta rinunciato il bene, lo Stato ne acquisisce automaticamente la proprietà. Tuttavia, ciò comporta anche responsabilità:

Manutenzione e sicurezza: gli edifici abbandonati possono rappresentare pericoli per la sicurezza pubblica, richiedendo interventi di messa in sicurezza.

Costi di gestione: la gestione di un patrimonio immobiliare vasto e spesso in stato di abbandono comporta spese significative.

Rischi ambientali: alcuni immobili possono essere inquinati o situati in aree a rischio idrogeologico, aggravando ulteriormente la situazione.

Le amministrazioni locali si trovano quindi a dover affrontare una nuova sfida: gestire un numero crescente di immobili acquisiti per effetto delle rinunce abdicative.

Le responsabilità del proprietario

Nonostante la rinuncia alla proprietà, il precedente proprietario non è esonerato da tutte le responsabilità. Eventuali danni causati dall’immobile prima della rinuncia, come inquinamento o danni strutturali, rimangono a carico del rinunciante. Inoltre, oneri fiscali maturati fino al momento della rinuncia devono essere saldati. Questo aspetto è stato chiarito dalla Corte di Cassazione, che ha escluso che la rinuncia possa essere utilizzata per eludere obblighi preesistenti.

La rinuncia abdicativa rappresenta una novità significativa nel panorama giuridico italiano. Tuttavia, la sua applicazione solleva interrogativi su come gestire efficacemente il patrimonio immobiliare acquisito dallo Stato. È necessario sviluppare strategie per la valorizzazione o la dismissione di questi beni, evitando che diventino un ulteriore peso per le finanze pubbliche.

E’ fondamentale sensibilizzare i proprietari sulla possibilità di riqualificare o valorizzare i propri immobili, offrendo incentivi per interventi di ristrutturazione e per l’uso di fondi europei destinati alla rigenerazione urbana.