Generali e i mattoni: un impero immobiliare da 37 miliardi in tutta Europa

Dietro il noto marchio assicurativo del Leone di Trieste si estende un vero e proprio colosso immobiliare, che si stima valga circa 37 miliardi di euro. Un portafoglio che attraversa capitali europee, asset class diversificate e strategie sia conservative che sperimentali. Non è solo un elemento di stabilità patrimoniale per il gruppo: è una leva strategica di sviluppo, visibilità e posizionamento sul mercato continentale.
Ma come è arrivata Generali a questo livello? Quali sono le sue ossa immobiliari, le mosse recenti e le prospettive? Quali rischi circoscrivono un simile capitale “pietrificato” in tempi di rialzo dei tassi e incertezza macroeconomica? Nel racconto che segue, ripercorriamo la storia, le acquisizioni recenti, i progetti e l’orizzonte che attende il comparto immobiliare del Leone.
Il “core” immobiliare di Generali
Generali Real Estate è la società del Gruppo dedicata alla gestione immobiliare: essa coordina le attività d’investimento, sviluppo, valorizzazione e gestione degli asset. Secondo i dati più recenti, al primo trimestre 2025, il patrimonio immobiliare gestito dall’entità supera i 36,7 miliardi di euro.
Questo valore è il frutto di una storia secolare: Generali ha da sempre costruito un patrimonio distribuito, presente in città chiave d’Europa, e oggi punta non solo all’espansione quantitativa, ma alla qualità, alla sostenibilità e all’innovazione (Green building, certificazioni ESG, efficientamento energetico).
Nel 2024, secondo fonti interne del gruppo, il portafoglio immobiliare è stato descritto come “un patrimonio unico, che spazia fra immobili storici e contemporanei, con un forte impegno verso l’innovazione ambientale e la coesione urbana.” In quel contesto, Generali ha ribadito che gli standard ESG (ambientali, sociali e di governance) sono integrati in ogni fase del ciclo immobiliare — dall’acquisizione alla costruzione, fino alla manutenzione.
Il numero chiave “37 miliardi” probabilmente si riferisce a una stima “market value” aggiornata o a un valore lordo in corso di espansione (oltre i 36,7 già certificati). Qualunque sia il dato esatto, la dimensione è impressionante: per dare un’idea, altri grandi attori del settore assicurativo hanno portafogli immobiliari simili, ma nelle polizze e nei servizi il “peso reale” dei mattoni è spesso meno visibile al grande pubblico.
Va sottolineato che il patrimonio non è monolitico: è suddiviso in fondi, società veicolo, fondi paneuropei (che investono fra vari Paesi), asset class diversificate (uffici, logistica, retail, residenziale, hotel). Questa struttura consente flessibilità gestionale e la possibilità di “spostare capitali” fra aree con rischio/ritorno differente.
Il cammino di Generali Real Estate negli ultimi anni è costellato di operazioni che mostrano ambizione e prudenza. Ecco alcune tappe significative:
In Francia, è stata ceduta la metà di un portafoglio logistico da 400 milioni di euro ad EDF Invest, mantenendo il 50% tramite fondi come “Generali Real Estate Logistic Fund”. Ciò ha permesso di liberare capitale da reinvestire e condividere il rischio operativo su asset logistici.
In Spagna, è datata 2025 l’acquisizione della piattaforma Logistic Park Montornés, 13.000 m² completamente locati, nel primo anello di Barcellona. L’asset è costruito secondo criteri ESG di alto livello (EPC Grade A, certificazione BREEAM Excellent).
In Germania, dal 1° gennaio 2025 generali ha affidato la gestione di 55 proprietà (con uso misto: uffici, residenziale, retail, hotel) a Savills, su circa 475.000 m² di superficie locabile.
In Italia e in Europa, progetti ibridi emergono: il Gran Meliá Palazzo Cordusio a Milano è un esempio di trasformazione urbana e valorizzazione d’immobile storico convertito in hotel di lusso, da parte della divisione immobiliare del gruppo.
Più recentemente, a metà ottobre 2025, Generali Real Estate ha acquisito a Berlino un edificio storico miscelato (uffici + residenziale) in Französische Straße 53‑55. L’immobile di 8.000 m² si trova in una zona prestigiosa del CBD berlinese.
Queste operazioni mostrano due tendenze: da un lato, l’orientamento verso asset di qualità nelle capitali europee (Germania, Spagna, Francia); dall’altro, l’attenzione verso l’asset class logistica, strategica in un’era in cui il commercio e la catena distributiva sono in continuo rinnovamento.
Va notato che in Francia, l’acquisizione di portafogli storici con piani commerciali futuri (fondo Monoprix nel 2018) ha permesso di consolidare presenze lungo le “high street” più pregiate. Quella operazione, molto studiata, fu viste come pietra miliare nella costruzione dell’impero immobiliare francese del gruppo.
L’asset class logistica
La logistica è diventata una delle aree in cui i grandi fondi immobiliari cercano rendimento stabile in contesti volatili. Generali Real Estate non fa eccezione. La cessione parziale del portafoglio logistico in Francia a EDF ne è la prova: generare rendimenti e avere partner di progetto per mitigare rischio.
Il centro logistico spagnolo di Montornés è emblematico: il fatto che sia completamente locato e conforme a standard ambientali elevati lo rende un modello replicabile. L’Italia non è ancora il paese centrale per la logistica del gruppo, ma con la spinta all’e-commerce e alle reti last mile, l’interesse per poli logistici urbani è in crescita.
Il vantaggio competitivo risiede nella visione “fondi + gestione attiva”: non basta possedere capannoni, occorre saperli gestire, sviluppare, innovare. Le certificazioni ambientali, la tecnologia di facility management e le reti digitali di sensori e monitoraggio diventano elementi discriminanti.
Il focus sull’hospitality e la trasformazione urbana
Un altro elemento emergente è l’ospitalità (hotel, residence) e le operazioni di conversione degli immobili storici. Come spiegato da figure interne al gruppo, il rendimento dell’hospitality può essere superiore a quello dell’office, specialmente se l’immobile ha valore storico o ubicazione strategica.
L’esempio più evidente è il Gran Meliá Palazzo Cordusio a Milano, ex sede storica di Generali, trasformato in un hotel di lusso cinque stelle. È un’operazione che unisce identità storica e vocazione commerciale, e rappresenta un modello replicabile in centri urbani dove il turismo culturale è significativo.
La riconversione degli immobili storici rappresenta un equilibrio fra tutela patrimoniale e innovazione commerciale. Non è semplice: impone investimenti ingenti per restauro, impiantistica moderna, vincoli normativi e attenzione al paesaggio urbano. Ma quando va a regime, il valore aggiunto è alto, e spesso genera ritorni superiori al puro affitto d’ufficio, soprattutto in città con forte attrazione turistica.
Dietro il patrimonio immobiliare di Generali non c’è solo acquisto e gestione: c’è un sistema di governance, strategia e mitigazione dei rischi. Alcuni elementi chiave:
Diversificazione geografica e per asset class: distribuzione del rischio attraverso paesi differenti (Francia, Germania, Spagna, Italia, UK) e classi immobiliari (office, logistica, retail, hotel).
Partnership e co-investimenti: la cessione di partecipazioni (come in Francia) o le partnership con operatori locali riducono l’impatto finanziario diretto e favoriscono il coinvolgimento locale.
Gestione attrattiva (tenant-centric): nel contratto con Savills in Germania si è parlato di “approccio tenant focused” e uso di soluzioni IT per un property management moderno, orientato al dato.
Politica ESG integrata: ogni nuova acquisizione e progetto è valutato tramite metriche ambientali, sociali e di governance. Certificazioni energetiche elevate, monitoraggio ambientale e riqualificazione continua sono standard del gruppo.
Adeguamento tecnologico: impianti intelligenti, automazione, digitalizzazione della manutenzione e sistemi di monitoraggio costante aiutano a contenere i costi operativi e migliorare la sostenibilità.
L’obiettivo è non avere semplicemente un patrimonio “pietrificato”, ma attivo, dinamico, in grado di rispondere alle sfide contemporanee: cambiamenti climatici, normative ambientali, domanda diversa nel mondo post‑pandemico.
Gli immobili sono asset relativamente illiquidi. In momenti di crisi, vendere “in fretta” può significare accettare svalutazioni.
Generali deve guardare a questo elemento con attenzione, bilanciando crescita e prudenza. Il mix di asset e la governance saranno la chiave per evitare di navigare in acque turbolente.
Quando diciamo che Generali ha un “impero immobiliare da 37 miliardi”, il significato va oltre una mera statistica patrimoniale:
– Forte base patrimoniale: questi asset forniscono un “tappeto” di valore tangibile, che può sostenere il rating, dare collaterale e stabilità nei momenti di volatilità finanziaria.
– Fonte di reddito diversificato: affitti, gestione attiva, valorizzazioni e ricavi dell’hospitality forniscono flussi ricorrenti, utili a mitigare la volatilità delle attività assicurative tradizionali.
– Arma strategica nella competizione internazionale: un gruppo assicurativo europeo con forte presenza immobiliare può offrire soluzioni integrate, attrarre capitali, giocare su scala e visibilità.
– Vincolo e opportunità: avere tanto capitale immobiliare significa anche doverlo gestire bene. Un errore o un calo di mercato faranno male.
In un contesto europeo in cui altri assicuratori (come Allianz) stanno riducendo portafogli immobiliari per contenere esposizioni, Generali mostra una visione opposta: puntare sul “mattone” come asset strategico.
Ad esempio, nel 2024 Allianz ha visto una contrazione del proprio portafoglio immobiliare di circa il 7,7%, evidenziando le tensioni del real estate in un mercato sotto pressione.
Un impero con i piedi nella città d’Europa
Il “mini‑regno immobiliare” di Generali non è una curiosità: è un pilastro del Gruppo. In un mondo in cui i mercati finanziari salgono e scendono, avere asset tangibili e ben distribuiti dà potere, visibilità e funzioni difensive.
L’“impero da 37 miliardi” è, però, un’architettura complessa, fatta di tanti mattoni: proprietà storiche, fondi logistica, edifici d’ufficio, hotel, gestioni locali e relazioni con partner globali. La coerenza nella strategia, la vigilanza sui costi e la capacità di innovare saranno i fattori che determineranno se questo patrimonio potrà continuare a crescere o se, in una crisi immobiliare, sarà un fardello.
Nel panorama europeo del real estate, Generali si sta giocando una partita ambiziosa: non più solo garante di rischi, ma proprietario attivo, sviluppatore e sperimentatore urbano.
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