Torrini condominiali, i “volumi invisibili” che fanno discutere: come si dividono le spese

Piccole strutture tecniche ma grandi responsabilità: i torrini, posti sul tetto degli edifici, svolgono funzioni essenziali e generano spesso dibattiti in assemblea per la ripartizione delle spese.

Un elemento tecnico che pochi conoscono

Quando si parla di tetti condominiali, l’attenzione si concentra di solito sul lastrico solare, sulle grondaie o sull’impermeabilizzazione. Eppure, su molte coperture si erge una struttura spesso ignorata dai più: il torrino condominiale.

Nonostante il nome quasi pittoresco, si tratta di un volume tecnico essenziale, destinato a proteggere vani scala, ascensori, cavedi e impianti comuni. In altre circostanze ospita canne fumarie, impianti di ventilazione, antenne televisive o cablaggi elettrici.

La sua funzione è duplice: da un lato garantisce la protezione e la sicurezza delle infrastrutture comuni, dall’altro permette ai tecnici di accedere e mantenere impianti fondamentali per la vita quotidiana dei residenti.

Dal punto di vista normativo, i torrini rientrano a pieno titolo tra le parti comuni dell’edificio, come stabilito dall’articolo 1117 del Codice Civile. E questo comporta diritti, ma soprattutto obblighi per i condomini.

Una struttura che pesa sul bilancio condominiale

Dietro l’apparente secondarietà, i torrini incidono concretamente sulle spese di gestione.

Il rivestimento esterno deve resistere agli agenti atmosferici, l’impermeabilizzazione va mantenuta efficiente, e in alcuni casi sono obbligatori parapetti e sistemi di sicurezza per consentire l’accesso ai tecnici.

Interventi ordinari e straordinari – dall’impermeabilizzazione alle riparazioni strutturali – possono costare migliaia di euro. Non sorprende che, quando arriva un preventivo in assemblea, molti condomini si chiedano: “Perché devo pagare anche questo?”.

Come si dividono le spese: la regola dei millesimi e l’“utilitas”

L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce che le spese delle parti comuni siano suddivise in base ai millesimi di proprietà. Ma la regola generale ha un’importante eccezione: quando un bene comune serve soltanto alcuni condomini, la spesa deve gravare solo su chi ne trae beneficio diretto.

È qui che entra in gioco il concetto di “utilitas”: se un torrino serve un vano scala che raggiunge solo una parte dell’edificio, o un ascensore che non arriva a tutti i piani, allora i costi vanno ripartiti esclusivamente tra i condomini interessati.

Un esempio tipico riguarda i torrini sopraelevati che proteggono vani scala secondari o ascensori dedicati: chi non utilizza quel servizio non è obbligato a partecipare alle spese.

Il caso dei lastrici solari e la giurisprudenza

Un capitolo a parte riguarda i torrini sormontati da un lastrico solare a uso esclusivo. In questi casi, la legge prevede una ripartizione particolare: un terzo delle spese a carico del proprietario del lastrico, mentre i restanti due terzi spettano al condominio.

Si tratta di una regola volta a bilanciare il beneficio privato con la funzione comune che la struttura svolge.

La giurisprudenza ha più volte confermato questo criterio, ribadendo che l’unico parametro valido è sempre l’utilità concreta che ciascun condomino ricava. Sentenze della Cassazione hanno consolidato l’interpretazione, evitando così applicazioni arbitrarie delle regole.

Trasparenza e gestione: il ruolo dell’amministratore

Per prevenire conflitti, è fondamentale che l’amministratore agisca con chiarezza. La manutenzione ordinaria può essere disposta direttamente, ma per interventi straordinari è necessaria una delibera assembleare con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.

È buona prassi che nel verbale sia specificata in modo dettagliato la ripartizione delle spese, eventualmente supportata da una perizia tecnica. In questo modo si evitano fraintendimenti e possibili contenziosi legali.

Inoltre, non va dimenticato che le spese straordinarie relative ai torrini possono, in alcuni casi, rientrare nei bonus edilizi minori ancora in vigore, come la detrazione del 36%. Un’opportunità utile per alleggerire i bilanci familiari.

Tra edilizia e urbanistica: i torrini come volumi tecnici

Oltre al profilo condominiale, i torrini assumono rilievo anche in materia edilizia e urbanistica. In molti regolamenti locali non vengono conteggiati come aumento di volumetria, a condizione che rispettino i limiti previsti.

Questo aspetto diventa strategico nei lavori di ristrutturazione o installazione di nuovi impianti: i torrini, infatti, sono il punto di passaggio naturale per dorsali tecnologiche e canalizzazioni. Da qui l’importanza di una manutenzione accurata e costante.

Perché conoscerli conviene a tutti i condomini

In definitiva, i torrini condominiali sono molto più che semplici volumi tecnici sul tetto: rappresentano un crocevia di funzioni vitali per l’edificio, e la loro gestione chiama in causa sia obblighi normativi sia responsabilità economiche.

Comprenderne la funzione, sapere quali regole ne disciplinano la manutenzione e come si dividono i costi significa evitare discussioni infinite in assemblea e contribuire a una convivenza più serena.

Se è vero che in condominio si vive spesso “sotto lo stesso tetto”, è bene ricordare che, a volte, quel tetto ha un piccolo volume in più da rispettare e mantenere: il torrino.