Cambio di destinazione d’uso e decreto “Salva Casa”: una rivoluzione normativa

Il nuovo quadro normativo rilancia il recupero urbano: semplificazioni, SCIA al posto del permesso, niente oneri su parcheggi. Ma non ovunque è possibile, tra poteri comunali e regole regionali.

Un colpo al consumo di suolo: semplificare e incentivare

Il Decreto-legge 69/2024, chiamato anche “Salva Casa” e convertito in Legge n. 105/2024, apre una nuova stagione per il settore edilizio italiano. Il suo obiettivo principale è facilitare il recupero del patrimonio urbano già esistente, favorendo il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari. Si punta così a ridurre il consumo di suolo, favorire il riuso e rispondere alla domanda abitativa con strumenti più snelli.

Attraverso modifiche all’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, si è incentivata la conversione tra categorie funzionali affini all’interno delle città storiche o aree già edificate, ridisegnando la mappa delle possibilità edilizie. Al centro del meccanismo c’è la SCIA, che sostituisce il permesso di costruire se non si eseguono opere rilevanti.

Orizzontale e verticale: due rotte diverse

Il Decreto distingue due tipi di mutamenti:

• Orizzontali: quando il passaggio avviene all’interno della stessa categoria funzionale (es. residenziale → residenziale). In questi casi, il cambio è sempre consentito, purché non si alteri la destinazione prevalente delle altre unità dello stesso edificio.
• Verticali: mutamenti tra categorie diverse (es. commerciale → residenziale). Ammessi solo nei centri urbani (zone A, B o C), e se conformi alle destinazioni usate nel contesto. Anche qui vale la SCIA se non si compiono opere edilizie rilevanti.

A completare il quadro, il Decreto elimina l’obbligo di reperire aree per parcheggi o servizi, alleggerendo quindi il carico urbanistico per le conversioni funzionali.

SCIA al posto del permesso: più snellezza, più cautela

Il cuore delle semplificazioni normative è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Questo strumento consente di avviare il cambio d’uso con effetto immediato, bypassando tempi e procedure del permesso di costruire.

Se le opere edilizie rientrano nell’edilizia libera, si può procedere con SCIA.

Se invece si prevedono interventi strutturali, si dovrà seguire il percorso tradizionale e presentare il titolo abilitativo richiesto.

Le Linee Guida del Ministero delle Infrastrutture chiariscono che i Comuni possono definire condizioni specifiche nei propri strumenti urbanistici, bilanciando semplificazione e controllo del territorio.

Limiti locali: non è tutto automatico

La norma statale offre importanti opportunità, ma l’applicazione concreta dipende da Regioni e Comuni. Nelle zone dove non esistono disposizioni regionali favorevoli, i cambi d’uso verticali possono richiedere ancora il permesso di costruire.

Ad esempio, il TAR del Lazio ha confermato che la conversione di un seminterrato da magazzino in residenziale con SCIA non era possibile, in assenza di norme regionali abilitanti. Situazioni simili emergono in altre realtà urbane, dove la normativa locale può integrare o limitare la disciplina nazionale.

Qualche cautela nell’entusiasmo

L’abolizione di obblighi come l’area parcheggi solleva dubbi, soprattutto nei centri storici dove il carico di traffico può aumentare sensibilmente. Preservare l’equilibrio urbanistico richiede regole chiare e strumenti pubblici adeguati. Le semplificazioni non si estendono a mutamenti che impongano opere edilizie significative. Chi intende operare modifiche strutturali deve comunque munirsi del permesso idoneo.

Il Decreto “Salva Casa” rappresenta un passo deciso verso la rigenerazione urbana e la semplificazione edilizia. Favorisce il riuso delle aree già edificate, riduce le procedure burocratiche e offre nuove opportunità ai proprietari immobiliari.

Ma per essere efficaci, queste norme vanno accompagnate da politiche territoriali attente, che evitino degenerazioni, tutelino servizi e qualità urbana. Se ben calibrate, possono davvero rilanciare città sostenibili e investimenti immobiliari responsabili.