Obbligo di impermeabilizzazione del balcone superiore contro le muffe

In caso di muffa e condensa nell’appartamento situato al piano inferiore, il proprietario dell’unità abitativa al piano superiore è obbligato a eseguire lavori di impermeabilizzazione sul proprio balcone. Questa importante decisione è stata ribadita dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 23069/2025, pubblicata l’11 agosto, che chiarisce le responsabilità in materia di manutenzione degli spazi comuni e privati.

Obbligo di eseguire i lavori di impermeabilizzazione

Un condomino dell’appartamento al piano superiore, condannato sia in primo che in secondo grado, ha presentato ricorso alla Corte Suprema contestando la ripartizione delle spese, ritenendo che anche il condominio dovesse contribuire per il 25% alla situazione di muffa. Il ricorso è stato respinto per motivi di tempestività, ma la sentenza ha fatto luce sui lavori necessari per risolvere il problema.

Ripartizione delle spese e obblighi condominiali

La Cassazione ha richiamato l’articolo 1125 del Codice Civile, che stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti e dei solai devono essere suddivise equamente tra i proprietari dei piani sovrastanti. In pratica, il proprietario al piano superiore è responsabile della copertura del pavimento, mentre il proprietario al piano inferiore si occupa dell’intonaco e della decorazione del soffitto.

È cruciale stabilire una connessione tra la presenza di muffe e condense sul soffitto dell’unità inferiore e la pavimentazione del balcone superiore. Se si dimostra che i lavori di impermeabilizzazione avrebbero potuto prevenire tali danni, il condomino al piano superiore deve eseguire interventi come l’installazione di un isolante termico (di almeno 6 cm), la posa di un nuovo massetto e un pavimento sigillato ermeticamente.

Quando il condominio è tenuto a contribuire?

È importante notare che il condominio non può essere obbligato a coprire i costi per i lavori sul balcone privato. I balconi, infatti, possono essere considerati sia parti di proprietà esclusiva che comuni, a seconda della loro struttura e funzione. I balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata, sono generalmente considerati pertinenze dell’appartamento a cui appartengono. Tuttavia, se un balcone contribuisce al decoro architettonico dell’edificio, alcune parti come frontalini e elementi decorativi potrebbero essere considerati comuni, con le spese di manutenzione ripartite tra tutti i condòmini. Nel caso specifico, i balconi erano privi di elementi identificativi, escludendo quindi il contributo del condominio.

In conclusione, i proprietari degli appartamenti al piano superiore hanno l’obbligo di intervenire per affrontare problemi di muffa e condensa derivanti da un’impermeabilizzazione inadeguata del balcone. Una corretta gestione delle spese e delle responsabilità è fondamentale per mantenere un buon rapporto tra i condomini e garantire un ambiente salubre all’interno dell’edificio.